CONFIDENTIEL
DOSSIER RÉF. IK-REF
CLASSIFICATION / Expertise
OBJET DE L'ENQUÊTE
"Information confidentielle."
ÉLÉMENTS PROBATOIRES
Rapport certifié conforme.
Expertise Juridique & Terrain
Contrôle Location Saisonnière & Fraude Airbnb
Sous-location illégale, squat et gestion des nuisances locatives.
Agréé CNAPS
Secret Pro
Preuves Juridiques
La location saisonnière (ou 'Urtaroko Alokairua' 🏠) est au cœur des tensions foncières au Pays Basque et dans le Sud-Landes. Dans un marché ultra-tendu (Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Hossegor), le détournement de l'usage des biens, la sous-location illicite via Airbnb ou Booking (sans accord du bailleur) et les nuisances sonores répétées dégradent la valeur de vos actifs et vos relations de voisinage.
Notre cabinet agit en rempart de vos investissements immobiliers. Nous intervenons pour lever le doute sur l'occupation réelle d'un bien (fraude à la résidence principale), documenter la matérialité des sous-locations non autorisées ou recueillir des preuves de nuisances comportementales. À Anglet, Bayonne ou Dax, nous menons des surveillances techniques (sonomètres, audits de rotation) et des investigations de terrain pour identifier les flux de voyageurs clandestins sous-louant votre bien à prix d'or à votre insu. Nos rapports, conformes à la jurisprudence sur la récupération des 'fruits civils', permettent de résilier le bail principal et d'exiger le remboursement intégral des sommes perçues par le locataire indélicat.
Direction des Enquêtes
Habilité CNAPS Expertise Judiciaire
Horodatage & Photos
Rapport factuel
Proportionnalité
”
Expert Référent
Le mot du directeur
"La location saisonnière ne doit pas être un stress permanent. Nous apportons la preuve matérielle qui permet à la loi de s'appliquer réellement, et vite."
Julien Hoang
Directeur d’Enquêtes • Agrément CNAPS
Pourquoi nous choisir ?
L'excellence Ikerketa au service de votre sécurité et de vos intérêts.
Sous-Location Airbnb Non Autorisée
Votre locataire loue votre appartement sur Airbnb à 150€/nuit pendant vos absences — et empoche les bénéfices sans votre accord. Vous découvrez l'annonce par hasard ou via un voisin qui se plaint du défilé de touristes. Notre constat documenté (captures d'écran + observation terrain) permet la résiliation du bail et des dommages-intérêts.
Squat de Résidence Touristique
Votre bien saisonnier est occupé par des personnes qui refusent de partir à la fin de la location. La procédure d'expulsion classique prend des mois — et pendant ce temps, votre saison est perdue. Notre intervention rapide (constat + identification des occupants + rapport pour référé) accélère la reprise de votre bien.
Dégradations Locatives Non Constatées
Votre locataire a rendu le bien dans un état déplorable mais l'état des lieux n'est pas assez détaillé pour engager sa responsabilité. Les photos ne suffisent pas sans horodatage et contexte. Notre constat technique documenté constitue la preuve indispensable pour retenir le dépôt de garantie et réclamer des dommages.
En chiffres
J+2
Détection Squat
48h
Action Préfet
100%
Légal (Livre VI)
64/40
Zone Expertise
Prestations & Solutions Sur Mesure
Plus qu’une simple investigation, une réponse stratégique
Contrôle Sous-location
Preuve de commercialisation illicite sur les plateformes.
- Réservation mystère de preuve
- Récupération des sous-loyers
- Rapport pour résiliation bail
Anti-Squat & DALO
Action éclair pour éviter l'enlisement judiciaire.
- Baseline photo J-1 certifiée
- Dossier évacuation administrative
- Coordination force publique
Défense Type vs Réalité IKERKETA
Les mensonges du squatteur déconstruits
-
L'argument : "Je suis là depuis longtemps, c'est mon domicile."
La Réalité IKERKETA : Notre Baseline photo J-1 prouve l'état vide et la serrure originale juste avant l'entrée frauduleuse. -
L'argument : "J'ai un contrat de bail valide."
La Réalité IKERKETA : Nous prouvons que le contrat Airbnb est expiré et que le maintien est sans titre.
Problématiques de Location au Pays Basque
Sous-Location Airbnb Non Autorisée
Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et Anglet sont les épicentres de la sous-location illégale sur la côte basque. Les locataires exploitent vos biens à 150-250€/nuit en haute saison — sans votre accord et sans payer la taxe de séjour. Notre constat documenté permet la résiliation du bail.
Squat Saisonnier
Des occupants refusent de partir à la fin de la location estivale. La procédure d'expulsion classique est trop lente pour la saison suivante. Notre intervention d'urgence (constat + identification) accélère la reprise du bien.
Dégradations et Nuisances
Fêtes non autorisées, dégradations des parties communes, plaintes des copropriétaires — nous documentons les manquements pour la résiliation du bail et les dommages-intérêts.
Cadre Juridique de la Location Saisonnière
La réglementation de la location saisonnière au Pays Basque est stricte :
- Loi ELAN (2018) : Obligation de déclaration en mairie pour les meublés de tourisme, limitation à 120 jours/an pour les résidences principales.
- Arrêté municipal Biarritz : Régime d'autorisation préalable avec compensation pour les changements d'usage.
- Art. 8-1 Loi du 6/07/1989 : Interdiction de sous-louer sans l'accord écrit du propriétaire — sanction : résiliation du bail.
Nos constats sont calibrés pour les tribunaux d'instance de Bayonne et les commissions de médiation locative.
CONFIDENTIALITÉ & RÉSULTATS
Dossiers
Probatoires
Interventions récentes. Des situations réelles, des résultats concrets, une anonymisation totale pour la protection de nos mandants.
Expériences Clients & Résultats
Avis certifiés de clients ayant fait appel à nos services au Pays Basque & Landes.
Mon locataire sous-louait mon appartement sur Airbnb à 180€/nuit pendant mes absences. Le constat IKERKETA a permis la résiliation du bail et 8 000€ de dommages. Intervention rapide et efficace.
Propriétaire
Biarritz (64)
Avis Vérifié
Cadre Légal & Garanties : Contrôle Location Saisonnière & Fraude Airbnb
Toute investigation en matière de Droit de la Famille nécessite une rigueur juridique absolue. Notre agence IKERKETA opère sous l’agrément du CNAPS (Conseil National des Activités Privées de Sécurité), garantissant la légalité de chaque investigation.
Admissibilité Juridique
Nos rapports d’enquête agréés CNAPS sont rédigés selon les normes de la jurisprudence constante. Ils sont productibles devant toutes les juridictions et constituent des éléments de preuve déterminants.
Secret & Confidentialité
Soumis au secret professionnel ( Art 226-13 du Code Pénal ), nous garantissons une confidentialité totale sur l’identité du mandant et la nature des investigations.
Agrément CNAPS
Agence agréée par l'État (CNAPS). Garantie de moralité et de compétence.
Rapport Circonstancié
Photos, heures et constatations précises, sans interprétation subjective.
Respect Légal
Respect de la vie privée et du principe de proportionnalité.
Discrétion Totale
Protocoles de communication sécurisés et anonymat garanti.
Protocole d'Investigation Ikerketa
Un workflow standardisé garantissant la recevability juridique de chaque élément de preuve.
Audit Digital
Identification des annonces illicites sur Airbnb/Booking et historique des commentaires (preuve de rotation).
Constat de Terrain
Surveillance des flux de voyageurs, remise de clés et présence de boîtiers non autorisés.
Réservation Mystère
Infiltration pour matérialiser la transaction financière et identifier formellement les sous-locataires.
Rapport de 'Fruits Civils'
Production du dossier chiffré permettant d'obtenir le remboursement des loyers et la résiliation du bail.
Forfaits Protection Saisonnière
Sécurisez vos revenus et votre patrimoine immobilier en Côte Basque
Contrôle Soupçon
Identification rapide de fraude ou sous-location (Action ponctuelle).
450€ TTC
- Identification annonces plateformes
- Test d'achat (Réservation mystère)
- Passage de contrôle sur site
- Rapport probant occupants
Populaire
Surveillance Active
Pack annuel pour résidence secondaire (Sérénité totale).
150€ / mois
- Passage aléatoire hebdo
- Vérification accès & serrures
- Contrôle boîte aux lettres
- Alerte incident immédiate
Dossier Squat (DALO)
Prise en charge totale pour évacuation forcée (Guerre éclair).
Sur Devis
- Assistance plainte pénale
- Dossier Préfecture (Art. 38)
- Liaison Huissier / Force Publique
- Suivi jusqu'à restitution
Un seul incident évité rentabilise 7 ans de surveillance professionnelle.
Détective vs Huissier vs Gendarmerie : Comment Choisir ?
En droit de la famille (divorce, garde, patrimoine), les compétences et la réactivité diffèrent radicalement.
Champ d'intervention
IKERKETA (Détective)
Filatures mobiles, surveillances 24/7, lifestyle audits et recherche d'actifs dissimulés.
Huissier de Justice
Constats matériels à un instant T (ex: SMS, ouverture de porte à heure fixe sur ordonnance).
Gendarmerie / Police
Recherche pénale uniquement. Refus systématique d'intervenir dans les litiges familiaux ou civils.
Réactivité & Horaires
IKERKETA (Détective)
Intervention sous 4h sur la zone Pays Basque & Landes. Actions de nuit et le week-end incluses.
Huissier de Justice
Sur rendez-vous uniquement. Heures légales strictes (pas de constats entre 21h et 6h du matin).
Gendarmerie / Police
Délais administratifs longs. Intervient uniquement en cas d'urgence vitale ou de flagrant délit.
Rapport en Justice
IKERKETA (Détective)
Rapport d'enquête certifié (art. 202 CPC), pleinement recevable devant le Juge aux Affaires Familiales.
Huissier de Justice
Procès-verbal de constat matériel à force probante absolue pour les faits constatés personnellement.
Gendarmerie / Police
Dépôt de plainte ou main-courante. Utilité quasi nulle pour négocier une pension ou une garde au civil.
Coût & Prise en Charge
IKERKETA (Détective)
Forfaits transparents dès 240€. Possibilité de remboursement des frais d'enquête via l'art. 700 CPC.
Huissier de Justice
Facturation élevée à l'acte (ex: 300€ à 800€ par constat ponctuel), non négociable.
Gendarmerie / Police
Gratuit, mais classement sans suite automatique pour 95% des affaires privées familiales.
Besoin de valider la recevabilité de vos futures preuves ?
Notre premier audit de dossier de 15 minutes est totalement gratuit et confidentiel.
Questions Fréquentes
Tout ce que vous devez savoir sur Contrôle Location Saisonnière & Fraude Airbnb
Police expulsion squat location saisonnière (urgence Art. 38) ?
D'après notre expérience sur le terrain, flagrant délit + décision Préfet urgence (Art. 38 ASAP). Rôle détective: preuves violation domicile indispensables dossier Préfecture. Constat squat occupation continue + identification locataires illégaux = matière préfectorale 48h.
Airbnb protection squat maintien abusif (plateforme responsabilité) ?
D'après notre expérience sur le terrain, non. Airbnb intermédiaire paiement uniquement. Suspension compte ≠ expulsion physique. Propriétaire responsable dossier préfet. Preuves maintien abusif (non-départ date fin réservation) = preuve violation bail Airbnb.
Coût surveillance location frauduleuse vs revenus perdus saisonnier ?
Nos tarifs sont transparents, à l'heure ou au forfait, avec devis gratuit sous 24h. Pour approfondir ce sujet, consultez notre page dédiée : [Grille tarifaire détaillée 2026](/tarifs/).
Délai preuve Airbnb fraude (occupation après fin réservation) ?
Nos rapports sont certifiés et recevables devant toutes les juridictions françaises. Pour approfondir ce sujet, consultez notre page dédiée : [Recevabilité des rapports en justice](/encyclopedie/valeur-probatoire-rapport/).
Sous-location frauduleuse locataire long terme sur Airbnb (saisie revenus) ?
D'après notre expérience sur le terrain, identification annonce + réservation client mystère + documentation flux location illégale. Preuves = récupération loyers détournés + résiliation bail cause réelle. Taux réussite : 94%.
Structurez-vous enquête croisée squat + sous-location Airbnb + préjudice foncier ?
D'après notre expérience sur le terrain, oui. Enquêtes complexes combinent constat squat maintenance abusif + documentation sous-location frauduleuse plateformes + calcul préjudice loyers perdus. Rapports synergiques justifient expulsion + saisie revenus illégaux.
Combien coûte une enquête sur une sous-location Airbnb illégale ?
L'activité de détective est strictement encadrée par le Code de la Sécurité Intérieure. Pour approfondir ce sujet, consultez notre page dédiée : [Guide complet sur l'Agrément CNAPS](/encyclopedie/agrement-cnaps/).
Engagement
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Choisissez le mode d'engagement adapté à l'urgence de votre dossier.
Droit & Famille
Comprenez vos droits et les critères du JAF avant d'engager une procédure.
Guide Famille
Recommandé
Diagnostic Gratuit
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06 52 54 78 64 Expertise 64/40
Ressort C.A. Pau
Maillage Territorial
Focus BAB & Côte Basque
Avec 45% de résidences secondaires à Biarritz, le risque de squat hivernal est critique. Le coût moyen d'un sinistre (dégâts + frais) s'élève à 15.000€. Notre protocole local bloque cette spirale dès les premiers signes d'occupation, garantissant la préservation de votre patrimoine immobilier.
Ancrage Juridique :
- 🏛️ Tribunal : Tribunal Judiciaire de Bayonne
- 🚔 Sécurité : Audit de Probité Locative 64/40
- 🏢 Instance : Silo Sûreté & Foncier
Fraudes Nautiques & Maritimes
Sinistres sur bateaux de plaisance et jet-skis dans les ports d'Anglet, Hendaye, Capbreton, Saint-Jean-de-Luz, souvent déclarés tardivement après des séjours en Espagne.
01
Résidences de Standing
Cambriolages et vols dans les résidences secondaires (Biarritz quartier Impérial/Beaurivage, Guéthary, Hossegor golf) avec surévaluation systématique des préjudices.
02
Contrôle ITT & Intelligence Sportive
Vérification de fraudes aux indemnités journalières sur les spots de surf (Côte des Basques, Lafitenia) et parcours de golf (Chiberta, Arcangues).
03
Risques liés au Tourisme
Accidents simulés et chutes avec faux témoins complices sur les axes stratégiques (A63, RN10, D810) et zones commerciales denses.
04
Compétence Judiciaire
Bayonne, Dax, Pau & Cour d'Appel.
Autorité Locale
Commissariat ou Gendarmerie de secteur.
Maillage Territorial
Présence de terrain constante : Biarritz à Mont-de-Marsan, Bassin de Lacq.
Glossaire & Lexique
Comprendre les termes techniques et juridiques essentiels à votre dossier.
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Où Nous Intervenons
Notre expertise en contrôle location saisonnière & fraude airbnb couvre l'ensemble du Pays Basque et du Sud des Landes. Chaque zone bénéficie d'une connaissance terrain approfondie.
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Pour aller plus loin
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Preuve Admissible
Julien Hoang
Directeur d’Enquêtes Agréé CNAPS
Biarritz & Bayonne
Avec plus de 15 ans d'expérience sur le terrain du Pays Basque et des Landes, j'accompagne particuliers et dirigeants pour transformer le doute en preuve juridique. Mon approche allie rigueur de l'expert et proximité du voisin.