Sommaire Interactif
Documenter les manquements locatifs et protéger l’intégrité de vos actifs immobiliers sur la Côte Basque.
Le marché de la location de courte durée au Pays Basque (Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Anglet) et dans le Sud-Landes (Hossegor, Capbreton) constitue un secteur à haute tension.
Face au durcissement des règlements municipaux (obligations de compensation et quotas de meublés de tourisme), la fraude s’organise : faux baux d’habitation principale pour contourner la loi, sous-locations non autorisées sur Airbnb, ou détournements financiers par des conciergeries occultes. Ikerketa intervient en qualité de tiers de constatation objectif, agréé CNAPS, pour documenter matériellement ces infractions, identifier les revenus détournés (fruits civils) et constituer le dossier probatoire permettant d’activer les voies de recours : résiliation du bail, poursuites civiles pour restitution des loyers indus, ou signalements pour fraude à la réglementation d’usage. En amont, pour les propriétaires soucieux de réduire l’exposition de leur bien, un audit de sûreté résidentielle — prestation de conseil distincte de l’enquête agréée CNAPS — évalue la vulnérabilité de la propriété avant sa mise en location.
Le mot du directeur
"La location saisonnière ne doit pas être un stress permanent. Nous apportons la preuve matérielle qui permet à la loi de s’appliquer réellement, et vite."
L'excellence Ikerketa au service de votre sécurité et de vos intérêts.
Lorsque votre locataire commercialise votre bien sur des plateformes de location de courte durée sans votre accord écrit, il perchoit des revenus qui vous reviennent de droit (fruits civils). Nos constatations techniques documentent l’annonce, la rotation des occupants et les revenus perçus, constituant le dossier permettant la résiliation du bail et la récupération des sommes détournées.
Le maintien dans les lieux d’un occupant au-delà de la durée convenue constitue une voie de fait susceptible de justifier une procédure d’expulsion administrative accélérée (Art. 38 de la Loi Kasbarian). Nos constats immédiats permettent d’activer cette procédure avant que le séjour dépassé ne génère des droits locatifs.
Sans constatation horodatée et objectivement établie, il est difficile de retenir le dépôt de garantie ou d’obtenir réparation pour des dégradations ou des nuisances causées par l’occupant. Notre rapport de constatation technique constitue la pièce probatoire nécessaire pour justifier la retenue de caution et étayer une action civile.
Répondez anonymement à ce questionnaire d'orientation en 4 étapes pour évaluer le niveau de complexité de vos démarches appliquées à la thématique : Contrôle Location Saisonnière & Fraude Airbnb.
Rapport certifié opposable devant les Conseils de Prud'hommes, Tribunaux de Commerce et JAF (Art. 9 CPC).
Constatations passives d'espace public strictement respectueuses de la vie privée (CSI Livre VI).
Coût de l'enquête mis à la charge de la partie adverse sur fondement de l'Art. 700 CPC ou 475-1 CPP.
En chiffres
Plus qu’une simple investigation, une réponse stratégique
Les mensonges du squatteur déconstruits
| Scénario | Conséquences pour le fraudeur | Apport de notre rapport |
|---|---|---|
| Sous-location illégale (Airbnb) | Remboursement des "fruits civils" au propriétaire | Preuve irréfutable des annonces et réservations |
| Maintien abusif (Squat) | Expulsion accélérée (Loi Kasbarian) | Matérialisation du maintien sans droit ni titre |
Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et Anglet sont les épicentres de la sous-location illégale sur la côte basque. Les locataires exploitent vos biens à 150-250€/nuit en haute saison — sans votre accord et sans payer la taxe de séjour. Notre constat documenté permet la résiliation du bail.
Des occupants refusent de partir à la fin de la location estivale. La procédure d’expulsion classique est trop lente pour la saison suivante. Notre intervention d’urgence (constat + identification) accélère la reprise du bien.
Fêtes non autorisées, dégradations des parties communes, plaintes des copropriétaires — nous documentons les manquements pour la résiliation du bail et les dommages-intérêts.
La réglementation de la location saisonnière au Pays Basque est stricte :
Nos constats sont calibrés pour les tribunaux d’instance de Bayonne et les commissions de médiation locative.
Scénarios types représentatifs de nos interventions, anonymisés pour la protection de nos mandants.
Témoignages anonymisés de clients ayant fait appel à nos services au Pays Basque & Landes (prénoms modifiés pour préserver la confidentialité).
Mon locataire sous-louait mon appartement sur Airbnb à 180€/nuit pendant mes absences. Le constat IKERKETA a permis la résiliation du bail et 8 000€ de dommages. Intervention rapide et efficace.
Toute investigation en matière de Enquêtes Immobilières nécessite une rigueur juridique absolue. Notre agence IKERKETA opère sous l’agrément du CNAPS (Conseil National des Activités Privées de Sécurité), qui encadre la moralité et la compétence de ses enquêteurs.
Admissibilité Juridique
Nos rapports d’enquête agréés CNAPS sont rédigés selon les normes de la jurisprudence constante. Ils sont recevables devant les juridictions, sous réserve du respect des principes de proportionnalité et de loyauté dans le recueil de la preuve.
Secret & Confidentialité
Soumis au secret professionnel ( Art 226-13 du Code Pénal ), nous garantissons une confidentialité totale sur l’identité du mandant et la nature des investigations.
Agence agréée par l'État (CNAPS). Garantie de moralité et de compétence.
Photos, heures et constatations précises, sans interprétation subjective.
Respect de la vie privée et du principe de proportionnalité.
Protocoles de communication sécurisés et anonymat strictement protégé.
Du premier échange au dépôt du rapport probatoire devant le Tribunal.
Analyse de la recevabilité au sens de l'Art. 9 CPC et vérification du droit à la preuve sans stratagème illicite.
Recherches et constatations par des enquêteurs agréés CNAPS sous chaîne de garde probatoire ininterrompue.
Rédaction d'un rapport circonstancié, précis et détaillé, directement productible devant toutes les juridictions.
Prise en charge intégrale des honoraires d'enquête au titre des frais irrépétibles par la partie adverse.
Un élément mal recueilli peut être écarté. Testez la validité de vos éléments (enregistrements, OSINT, filatures) avec notre simulateur fondé sur la jurisprudence la plus récente (Ass. Plén. 2023).
Les décisions de référence de la Cour de cassation qui garantissent l'admissibilité de nos rapports d'enquête.
Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023
Cette loi accélère les procédures d'expulsion administrative (Article 38 DALO) et triple les sanctions pénales contre les squatteurs (jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende). Nos constats horodatés d'occupation illicite permettent de déclencher cette procédure d'urgence en Préfecture.
Article 8 de la Loi du 6 juillet 1989
Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur. Toute sous-location sur Airbnb sans accord constitue un motif grave et légitime de résiliation du bail, justifiant la condamnation du locataire à reverser au propriétaire les 'fruits civils' (loyers perçus illicitement).
Avertissement Légal
Ces principes sont issus de la jurisprudence constante de la Cour de cassation et des textes législatifs en vigueur. Chaque situation étant unique, la recevabilité d'un rapport dépend du respect des principes de proportionnalité et de loyauté par rapport à l'enjeu du litige.
Un workflow standardisé garantissant la recevabilité juridique de chaque élément de preuve.
Identification des annonces illicites sur Airbnb/Booking et historique des commentaires (preuve de rotation).
Surveillance des flux de voyageurs, remise de clés et présence de boîtiers non autorisés.
Infiltration pour matérialiser la transaction financière et identifier formellement les sous-locataires.
Production du dossier chiffré permettant d’obtenir le remboursement des loyers et la résiliation du bail.
La protection de votre patrimoine immobilier s'exerce dans un cadre légal strict. Mes limites sont non négociables — elles protègent votre dossier et les droits des occupants.
Nos interventions documentent une situation existante. Nous ne provoquons jamais un incident, n'entrons jamais par la force dans un logement occupé, et ne procédons à aucune expulsion. C'est au Préfet ou au juge d'ordonner l'évacuation.
Même en situation de squat caractérisé, nous documentons les faits dans le respect des droits fondamentaux. Le rapport technique sert à accélérer la procédure légale, jamais à la contourner.
Si nos vérifications ne révèlent aucune sous-location ni aucune fraude, nous vous le disons aussi clairement que l'inverse. Un doute levé est un résultat précieux pour votre tranquillité.
Si votre situation relève d'un squat en cours avec danger immédiat, nous vous orientons vers le dépôt de plainte et la procédure d'expulsion accélérée (Art. 38 Loi Kasbarian).
Les questions que l’on n’ose pas toujours poser — traitées franchement, avant que vous décrochiez votre téléphone.
Oui, dans un cadre précis : la profession est réglementée par le Livre VI du Code de la sécurité intérieure, sous contrôle du CNAPS. Une enquête est licite lorsqu’elle repose sur un intérêt légitime, reste proportionnée et se déroule dans l’espace public. Nous refusons toute mission hors de ce cadre — c’est aussi ce qui rend nos rapports produisibles en justice.
Le secret professionnel couvre l’existence même de votre dossier (Art. 226-13 du Code pénal). Facturation neutre, échanges chiffrés, aucune donnée revendue ni sous-traitée : la confidentialité n’est pas une option commerciale, c’est une obligation pénalement sanctionnée.
Chaque mission démarre par un devis gratuit et un cadrage horaire strict — vous connaissez le plafond avant d’engager le premier euro. En matière civile, le juge peut mettre les frais d’enquête à la charge de la partie adverse (Article 700 du CPC), sous réserve de son appréciation souveraine.
La majorité des missions se cadrent sous 24 à 48 h et se déroulent sur 3 à 7 jours. Vous recevez un point d’étape à chaque phase et le rapport final est remis à la date convenue dans le mandat.
Sécurisez vos revenus et votre patrimoine immobilier en Côte Basque
Identification rapide de fraude ou sous-location (Action ponctuelle).
Formule annuelle pour résidence secondaire (Sérénité totale).
Prise en charge totale pour évacuation forcée (Guerre éclair).
Un seul incident évité rentabilise 7 ans de surveillance professionnelle.
Dans l'écosystème numérique, la traçabilité des preuves requiert une synergie de compétences.
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Notre premier audit de dossier de 15 minutes est totalement gratuit et confidentiel.
Tout ce que vous devez savoir sur Contrôle Location Saisonnière & Fraude Airbnb
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Découvrez les obligations des propriétaires et les pièges de la location saisonnière au Pays Basque.
Guide Location15 min d'entretien pour évaluer la situation de votre bien et les options juridiques disponibles.
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06 52 54 78 64Avec 45% de résidences secondaires à Biarritz, le risque de squat hivernal est critique. Le coût moyen d’un sinistre (dégâts + frais) s’élève à 15.000€. Notre protocole local bloque cette spirale dès les premiers signes d’occupation, garantissant la préservation de votre patrimoine immobilier.
Sinistres sur bateaux de plaisance et jet-skis dans les ports d'Anglet, Hendaye, Capbreton, Saint-Jean-de-Luz, souvent déclarés tardivement après des séjours en Espagne.
Cambriolages et vols dans les résidences secondaires (Biarritz quartier Impérial/Beaurivage, Guéthary, Hossegor golf) avec surévaluation systématique des préjudices.
Vérification de fraudes aux indemnités journalières sur les spots de surf (Côte des Basques, Lafitenia) et parcours de golf (Chiberta, Arcangues).
Accidents simulés et chutes avec faux témoins complices sur les axes stratégiques (A63, RN10, D810) et zones commerciales denses.
Tribunal Judiciaire de Bayonne
Comprendre les termes techniques et juridiques essentiels à votre dossier.
Notre expertise en contrôle location saisonnière & fraude airbnb couvre l'ensemble du Pays Basque et du Sud des Landes. Chaque zone bénéficie d'une connaissance terrain approfondie.
Pour aller plus loin
Guide RH pour employeurs : comment enquêter sur les vols, détournements d’actifs et fausses notes de frais sans vicier la procédure prud’homale.
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Au-delà de 60 ou 90 jours d'inoccupation, les garanties vol et dégâts des eaux de votre assurance habitation s'annulent. Comment sécuriser votre villa à Biarritz et Hossegor.
Propriétaires de résidences secondaires à Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et Hossegor : préparez la fermeture d'automne, clause d'inhabitation et procédure anti-squat express.
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Audit de sûreté et surveillance de résidences secondaires contre le squat et les dégradations. Intervention rapide via la Loi Kasbarian.
Audit de voisinage avant achat, vérification de locataires et preuves de nuisances sonores. Détective agréé CNAPS, dossiers productibles en justice.
Lutte contre la fraude à la résidence principale (surtaxe d'habitation, loi SRU) et détection des meublés de tourisme pour mairies du 64/40. Enquêteur agréé CNAPS.
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Julien Hoang
Directeur d’Enquêtes Agréé CNAPS
Biarritz & Bayonne
Avec 9 ans d'expérience sur le terrain du Pays Basque et des Landes, j'accompagne particuliers et dirigeants pour transformer le doute en preuve juridique. Mon approche allie rigueur de l'expert et proximité du voisin.
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