Protégez la sérénité de vos résidents et la valeur de votre patrimoine.
Agréé CNAPS
Recevabilité Juridique
Secret des Affaires
Partenariat & Synergie Stratégique
Syndics & Copropriétés
Dans les résidences de standing de la Côte Basque et des Landes, Ikerketa aide les Syndics à faire respecter le règlement de copropriété. Notre synergie permet de transformer les réclamations des résidents en preuves judiciaires inattaquables, garantissant la sérénité et la valorisation de vos actifs immobiliers.
Confidentialité
Secret professionnel dès le premier échange.
Précision
Faits datés, sourcés et vérifiables.
Expertise
Direction d'enquêtes agréée CNAPS.
”
Expert Référent
Le mot du directeur
"Un règlement qui n'est pas appliqué est un règlement qui n'existe pas. Nous redonnons force à vos règles de vie commune."
Destiné aux professionnels, conseils juridiques et décideurs de la Côte Basque et des
Landes. Évaluez l’exposition stratégique de votre dossier et déterminez le niveau de force
probante requis avant d’engager toute mesure d'instruction ou action sur le terrain.
IKERKETACabinet d'Investigations & Renseignements Stratégiques (Livre VI CSI)
RAPPORT DE DIAGNOSTIC DE FORCE PROBANTE & CONFORMITÉ
Audit de Risques Locatifs & Copropriété
Quel est le trouble ou l’infraction constaté dans l’immeuble ?
La préservation de la tranquillité et de la sécurité des résidents est primordiale.
Sous-location illicite Airbnb / Hôtellerie clandestine répétée — Copropriété envahie de touristes, suspicion de non-déclaration administrative.
Occupation illégale / Logement squatté — Besoin de matérialiser l’occupation sous 48h pour constatation de flagrant délit.
Nuisances graves, dégradations ou suspicion de trafic — Troubles anormaux de voisinage requérant des preuves factuelles.
Quelle démarche juridique préparez-vous ?
Le rapport d’Ikerketa servira à étayer votre action en référé.
Résiliation du bail commercial ou d’habitation aux torts du locataire — Preuve de la sous-location interdite, de l’absence d’occupation ou des dégradations.
Procédure d’expulsion de squatteurs en urgence — Détermination de la date d’entrée dans les lieux et de l’identité des occupants.
Action en justice du syndic pour non-respect du règlement de copropriété — Rapport d’observations versé aux débats pour faire respecter la destination de l’immeuble.
Quel est le type de copropriété concerné ?
La Côte Basque (Biarritz, Saint-Jean-de-Luz) fait face à une forte pression immobilière.
Résidence de standing / Immobilier de prestige — Exige une discrétion absolue et le respect strict du secret des affaires lors des repérages.
Immeuble collectif standard ou bailleur social — Besoin de réactivité et d’efficacité pour un retour au calme rapide.
De quels éléments disposez-vous déjà ?
Nos enquêtes de voisinage et constatations visuelles consolideront vos suspicions.
Simples rumeurs ou plaintes orales de copropriétaires — Besoin de constats matériels précis (suivi des flux, photos, constat internet) pour agir.
Annonces en ligne Airbnb actives constatées — Nécessite une preuve de transaction réelle (réservation mystère) et de présence physique.
Confidentialité garantie — Zéro traçage externe
SYNDICS & SYNDICATS DE COPROPRIÉTAIRES
Rapport de Diagnostic Probatoire
Élaboré sur la base de vos critères d’exposition et de vos objectifs procéduraux. Ce
document constitue une évaluation technique indicative de conformité réglementaire,
d'admissibilité juridique et de force probante.
IKERKETAFORCE PROBANTECNAPS / L.621-1
COEFFICIENT DE NÉCESSITÉ PROBATOIRE
SEUIL D’EXPOSITION JURIDIQUE
CADRE D'ADMISSIBILITÉ Art. 9, 145 CPC & 1353
C. Civ
Contrôle de Proportionnalité & Loyauté
Votre dossier présente des bases initiales saines (Art. 1353 C. Civ). Afin d'en
garantir la pleine admissibilité devant les juridictions de l'ordre judiciaire
(Prud'hommes, Tribunal de Commerce, Tribunal Judiciaire), toutes les constatations
factuelles doivent être opérées par un cabinet d'investigations agréé par le CNAPS
(Code de la Sécurité Intérieure, Livre VI) pour assurer la force probante de vos
rapports (Arrêt Brunet, Cass. 2ème Civ., 7 nov. 1962).
Avis technique : Éléments de preuve fragiles ou contestables au sens du principe
du contradictoire. Le risque de rejet pour allégations unilatérales est avéré. Il
est vivement recommandé de faire diligenter une enquête tierce et indépendante. Le
rapport professionnel d'Ikerketa, neutre et opposable en justice, constituera un
moyen de preuve solide pour forcer une transaction amiable ou asseoir votre
plaidoirie.
Diagnostic d'urgence : Insuffisance probatoire critique. Vos pièces actuelles font
face à un risque majeur de nullité ou d'irrecevabilité pour défaut de
proportionnalité ou violation de la vie privée. Un protocole d'investigation
strict doit être déployé par un Directeur d'Enquêtes agréé afin de sécuriser des
éléments de preuve légaux, loyaux et proportionnés aux intérêts en jeu, en
conformité absolue avec la jurisprudence récente (Cass. Ass. Plén., 22 déc. 2023).
Axe Juridique & Preuve
Axe Opérationnel & Terrain
Axe Sécuritaire & Stratégique
Avis de Confidentialité, Recevabilité & Force Probante
Ce document de diagnostic est fourni à titre indicatif selon les déclarations du
demandeur. Il ne remplace en aucun cas un avis juridique formel d’avocat. Toutes
les investigations menées par le cabinet IKERKETA s’exécutent dans le respect
strict du Code de la Sécurité Intérieure (Livre VI, Article L621-1 et suivants)
sous le régime des autorisations d'exercice du CNAPS. Recevabilité du rapport
d'enquête acquise devant toutes les juridictions civiles et commerciales en vertu
de l'arrêt Brunet (Cass. 2ème Civ., 7 novembre 1962). Secret professionnel garanti
(Art. 226-13 du Code Pénal).
Validation & Visa Opérationnel
Fait au Pays Basque, le
Visa du Directeur d'EnquêtesJulien Hoang
Avis de Non-Pertinence Initiale
Sur la base des éléments renseignés, un mandat d'investigation de terrain avec notre
cabinet ne semble pas être la réponse la plus proportionnée ou la plus économique à ce
stade de votre dossier.
Comment IKERKETA collabore avec les Syndics & Copros pour garantir le succès de vos dossiers.
Mandat
Preuve
1
Gestionnaire
Le Syndic
Reçoit les plaintes du CS et mandate pour faire respecter le RC.
Transition
2
Constat Terrain
IKERKETA
Prouve l'usage commercial (Airbnb) ou les nuisances sonores.
Transition
3
Sérénité
Conseil Syndical
Retrouve la paix sociale de la résidence sur la base des preuves.
Transition
Un Triptyque Rigoureux : Légalité + Matérialité + Authentification, au service de votre dossier.
Expertises & Valeur Ajoutée
Points de vigilance et domaines d'intervention stratégique.
Preuve de sous-location illicite (Airbnb/Booking)
Objectivation de nuisances sonores (Horodatées)
Localisation de copropriétaires débiteurs
Documentation de dégradations des parties communes
Identification d'occupants sans titre (Squat)
Rapports certifiés pour Assemblée Générale
Lutte contre la Sous-Location Touristique Illégale
L'essor des plateformes de location saisonnière sur la Côte Basque génère de nombreuses tensions au sein des résidences collectives (bruits, flux incessants de bagages, non-respect du règlement de copropriété).
Surveillance des Flux de Voyageurs et Bagages
Nos agents surveillent discrètement les halls d'entrée et les parties communes pour documenter les rotations permanentes de touristes. Les heures d'arrivée, de départ et le nombre de résidents sont consignés de manière rigoureuse.
Aspirations des Annonces sur les Plateformes de Location
En couplant l'observation physique à une investigation numérique, nous lions formellement les annonces en ligne (Airbnb, Booking) aux lots identifiés dans la copropriété, matérialisant l'infraction commerciale.
Matérialisation des Troubles Anormaux de Voisinage
Les nuisances de voisinage récurrentes altèrent gravement la qualité de vie des résidents et la valeur patrimoniale de la copropriété.
Constats Sonores et Visuels Horodatés
Nos détectives constatent les nuisances depuis l'environnement immédiat de la résidence, produisant des comptes-rendus objectifs intégrant des captures acoustiques et visuelles respectant la vie privée.
Enquêtes d'Environnement auprès de la Résidence
Le recueil de témoignages structurés de copropriétaires et l'analyse de l'historique des incidents permettent de dresser un tableau solide du trouble persistant pour l'action juridique du syndic.
Recherche de Copropriétaires Débiteurs et NPAI
L'accumulation d'impayés de charges par des copropriétaires injoignables fragilise l'équilibre budgétaire de la copropriété.
Localisation des Nouvelles Adresses et Employeurs
Nous recherchons le domicile effectif et les coordonnées d'employeurs de copropriétaires n'habitant plus à l'adresse indiquée, permettant aux avocats d'engager des procédures de saisies.
Recherche d'Éléments Solvabilité pour Saisie
Nos investigations fournissent un bilan patrimonial précis (comptes bancaires actifs, autres propriétés, participations de gérance) pour cibler les actions de recouvrement forcé avec efficacité.
Usage Non Conforme des Parties Communes
Le respect du règlement de copropriété est la garantie du vivre-ensemble.
Documentation des Dégradations et Empiètements
Nous matérialisons les appropriations indues de parties communes (caves communes, parkings privatifs détournés) et identifions les auteurs de dégradations répétées de halls ou d'ascenseurs.
Constitution de Rapports Requis pour la Procédure
Nos rapports d'enquête fournissent au conseil syndical et au syndic les preuves factuelles nécessaires pour engager des actions sous astreinte devant le Tribunal Judiciaire.
Services au Syndicat des Copropriétaires
Syndics Professionnels
Outil d'aide à la décision face aux réclamations des résidents.
Conseils Syndicaux
Levée de doute sur les usages suspects (prostitution, trafics).
Gestion Locative
Vérification de l'occupation réelle et de l'état du bien.
Études de Cas & Résultats
Copropriétés Sécurisées
Dossier Anonymisé
L'Hôtel clandestin de Biarritz
La Mission
Appartement de luxe loué via Airbnb malgré l'interdiction du règlement : 10 rotations mensuelles documentées.
Résultat Obtenu
Condamnation du bailleur.
Dossier Anonymisé
Fin des Nuisances à Anglet
La Mission
Troubles sonores répétés d'un locataire : rapport de mesures dB et recueil de témoignages.
Résultat Obtenu
Expulsion obtenue en 4 mois.
* Les noms et lieux précis sont systématiquement modifiés pour garantir le secret
professionnel.
Ingénierie de Riposte
Assainissement de l'Immeuble
MISSION : Dévalorisation de la résidence, sentiment d'insécurité, nuisances sonores.
Lutte contre l'Airbnb Sauvage
Méthodologie
Surveillance des flux (voyageurs), constat internet, témoignages.
Impact
Dossier pour action en cessation d'activité sous astreinte.
MISSION : Déséquilibre budgétaire de la copropriété et blocage des travaux.
Recouvrement de Charges Impayées
Méthodologie
Recherche d'employeur et audit de solvabilité terrain.
Impact
Identification des leviers de saisie (salaires, comptes).
MISSION : Départ des résidents permanents, dégradation du climat interne.
Nuisances & Nécroses Sociales
Méthodologie
Mesures acoustiques, constatation visuelle de dégradations.
Impact
Preuve pour mise en demeure ou action judiciaire.
Observatoire Ikerketa
Observatoire de la Vie en Copropriété (2026)
1
Fréquent
Usage Commercial
De nombreux lots d'habitation sont exploités illégalement en meublés de tourisme sur le BAB.
2
4/semaine
Alertes Nuisances
Fréquence des interventions pour troubles de voisinage en période estivale (64/40).
3
x2.5
Plus-value Preuve
Rapidité de résolution des conflits lorsqu'un rapport de détective est produit.
"L'objectivation factuelle est le seul rempart contre la dégradation du climat social de l'immeuble."
Syndic / Fraude
L'Hôtel Clandestin de Saint-Jean
Une résidence de standing. Nuisances incessantes. Ikerketa prouve 8 rotations de touristes en 10 jours via une agence étrangère. Injonction immédiate, retour au calme.
Affaire Résolue
* Détails modifiés pour garantir l'anonymat strict.
Rapport d'Investigation #64-PRO
Document scellé sous secret professionnel
Maillage Stratégique
Zones de Tension (Copropriétés)
Biarritz Beaurivage / Impérial
Forte concentration de locations courtes durées illégales.
Ciblage précis des lots contrevenants.
Centre-ville Bayonne (Immeubles anciens)
Impayés de charges et marchands de sommeil.
Enquête de voisinage et audit d'occupation.
Résidences Littorales Landes
Occupation saisonnière non conforme (vandalisme).
Surveillance nocturne en période H24.
Questions Stratégiques
Éclaircissements pour les décideurs et conseils juridiques.
Documentez-vous fraude Airbnb dans copropriété pour résiliation bail/amende ?
+
Oui. Surveillance flux locataires-touristes, plaques immatriculation, enquête Airbnb/Booking annonces. Vidéos horodatées rotation clés/flux. Rapport accepté AG syndic pour vote amende + résiliation. Locations sauvages systématiquement documentées lorsqu'elles existent. ROI syndic: restitution bien loué légalement, amendes 1-5k€.
Oui. Enregistrements horodatés nuisances sonores, constat vidéo heures transgressions (21h-7h Art. L.1337 Code Santé). Rapport certifié accepté tribunal référé. Les troubles cessent le plus souvent après notification de la preuve. Délai: < 24h constat urgence.
Localisez-vous copropriétaires débiteurs 'introuvables' pour recouvrement charges ?
+
Oui. Recherche adresse: OSINT, imposition, partenaires. Localisation physique confirmée. Rapport accepté syndic pour recouvrement contentieux. Recouvrement nettement facilité après localisation. Délai: 5-15 jours.
Quel délai pour rapport constat syndic avant AG ou audience référé ?
+
Simple (bruit): 3-5 jours. Enquête Airbnb: 7-10 jours. Fraude complexe: 15-20 jours. Rapport final certifié: 2-3 jours. Délai critique: livrable avant AG/audience référé.
Respectez-vous confidentialité syndic et neutralité envers copropriétaires conflictuels ?
+
Toute investigation en matière de Syndics & Copros nécessite une rigueur juridique absolue.
Notre agence IKERKETA opère sous l’agrément du CNAPS (Conseil National des Activités Privées
de Sécurité), qui encadre la moralité et la compétence de ses enquêteurs.
Admissibilité Juridique
Nos rapports d’enquête agréés CNAPS sont rédigés selon les normes de la jurisprudence
constante. Ils sont recevables devant les juridictions, sous réserve du respect des principes de proportionnalité et de loyauté dans le
recueil de la preuve.
Secret & Confidentialité
Soumis au secret professionnel (
Art 226-13 du Code Pénal
), nous garantissons une confidentialité totale sur l’identité du mandant et la nature des
investigations.
Agrément CNAPS
Agence agréée par l'État (CNAPS). Garantie de moralité et de compétence.
Rapport Circonstancié
Photos, heures et constatations précises, sans interprétation subjective.
Respect Légal
Respect de la vie privée et du principe de proportionnalité.
Discrétion Totale
Protocoles de communication sécurisés et anonymat strictement protégé.
Un dossier à évaluer ?
Soumettez un brief confidentiel : nous validons la faisabilité légale et vous répondons sous 24 h. Interlocuteur unique, secret professionnel dès le premier échange.
Agrément CNAPS
Preuves Recevables en Justice
Julien Hoang
Directeur & Expert Investigations Commerciales
Pays Basque
Avec plus de 10 ans d'expérience sur le terrain du Pays Basque et des Landes, j'accompagne particuliers et dirigeants pour transformer le doute en preuve juridique. Mon approche allie rigueur de l'expert et proximité du voisin.
Nous utilisons des outils d'analyse anonymes pour améliorer votre expérience. En tant
que détective, le respect de votre vie privée est notre priorité absolue.
