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IKERKETA.
SOLUTION CORPORATE

Syndics & Copros

Protégez la sérénité de vos résidents et la valeur de votre patrimoine.

Ligne pro directe — 05 59 59 38 10
Réponse sous 24 h
Rapports conformes Art. 202 CPC
Agréé CNAPS
Recevabilité Juridique
Secret des Affaires
Partenariat & Synergie Stratégique

Syndics & Copropriétés

Dans les résidences de standing de la Côte Basque et des Landes, Ikerketa aide les Syndics à faire respecter le règlement de copropriété. Notre approche vise à transformer les réclamations des résidents en preuves judiciaires solides, au service de la sérénité et de la valorisation de vos actifs immobiliers.

Confidentialité

Secret professionnel dès le premier échange.

Précision

Faits datés, sourcés et vérifiables.

Expertise

Direction d'enquêtes agréée CNAPS.

”
Julien Hoang - Directeur Agence Ikerketa
Expert Référent

Le mot du directeur

"Un règlement qui n’est pas appliqué est un règlement qui n’existe pas. Nous redonnons force à vos règles de vie commune."

Julien Hoang Directeur d’Enquêtes • Agrément CNAPS

Synergie Opérationnelle

Comment IKERKETA collabore avec les Syndics & Copros pour étayer solidement vos dossiers.

01
Gestionnaire

Le Syndic

Reçoit les plaintes du CS et mandate pour faire respecter le RC.

02
Constat Terrain

IKERKETA

Prouve l'usage commercial (Airbnb) ou les nuisances sonores.

03
Sérénité

Conseil Syndical

Retrouve la paix sociale de la résidence sur la base des preuves.

Triptyque probatoire : Légalité + Matérialité + Opposabilité, au service de votre dossier.

Expertises & Valeur Ajoutée

Points de vigilance et domaines d'intervention stratégique.

Preuve de sous-location illicite (Airbnb/Booking)

Objectivation de nuisances sonores (Horodatées)

Localisation de copropriétaires débiteurs

Documentation de dégradations des parties communes

Identification d'occupants sans titre (Squat)

Rapports circonstanciés pour Assemblée Générale

Lutte contre la Sous-Location Touristique Illégale

L’essor des plateformes de location saisonnière sur la Côte Basque génère de nombreuses tensions au sein des résidences collectives (bruits, flux incessants de bagages, non-respect du règlement de copropriété).

Surveillance des Flux de Voyageurs et Bagages

Nos agents surveillent discrètement les halls d’entrée et les parties communes pour documenter les rotations permanentes de touristes. Les heures d’arrivée, de départ et le nombre de résidents sont consignés de manière rigoureuse.

Aspirations des Annonces sur les Plateformes de Location

En couplant l’observation physique à une investigation numérique, nous lions formellement les annonces en ligne (Airbnb, Booking) aux lots identifiés dans la copropriété, matérialisant l’infraction commerciale.

Matérialisation des Troubles Anormaux de Voisinage

Les nuisances de voisinage récurrentes altèrent gravement la qualité de vie des résidents et la valeur patrimoniale de la copropriété.

Constats Sonores et Visuels Horodatés

Nos détectives constatent les nuisances depuis l’environnement immédiat de la résidence, produisant des comptes-rendus objectifs intégrant des captures acoustiques et visuelles respectant la vie privée.

Enquêtes d’Environnement auprès de la Résidence

Le recueil de témoignages structurés de copropriétaires et l’analyse de l’historique des incidents permettent de dresser un tableau solide du trouble persistant pour l’action juridique du syndic.

Recherche de Copropriétaires Débiteurs et NPAI

L’accumulation d’impayés de charges par des copropriétaires injoignables fragilise l’équilibre budgétaire de la copropriété.

Localisation des Nouvelles Adresses et Employeurs

Nous recherchons le domicile effectif et les coordonnées d’employeurs de copropriétaires n’habitant plus à l’adresse indiquée, permettant aux avocats d’engager des procédures de saisies.

Recherche d’Éléments Solvabilité pour Saisie

Nos investigations fournissent un bilan patrimonial précis (comptes bancaires actifs, autres propriétés, participations de gérance) pour cibler les actions de recouvrement forcé avec efficacité.

Usage Non Conforme des Parties Communes

Le respect du règlement de copropriété est la garantie du vivre-ensemble.

Documentation des Dégradations et Empiètements

Nous matérialisons les appropriations indues de parties communes (caves communes, parkings privatifs détournés) et identifions les auteurs de dégradations répétées de halls ou d’ascenseurs.

Constitution de Rapports Requis pour la Procédure

Nos rapports d’enquête fournissent au conseil syndical et au syndic les preuves factuelles nécessaires pour engager des actions sous astreinte devant le Tribunal Judiciaire.

Services au Syndicat des Copropriétaires

Syndics Professionnels

Outil d’aide à la décision face aux réclamations des résidents.

Conseils Syndicaux

Levée de doute sur les usages suspects (prostitution, trafics).

Gestion Locative

Vérification de l’occupation réelle et de l’état du bien.

Cas Pratiques & Méthodes

Copropriétés Sécurisées

Dossier Anonymisé

L’Hôtel clandestin de Biarritz

Situation & mission confiée

Appartement de luxe loué via Airbnb malgré l’interdiction du règlement : 10 rotations mensuelles documentées.

Issue & enseignement probatoire

Condamnation du bailleur.

Dossier Anonymisé

Fin des Nuisances à Anglet

Situation & mission confiée

Troubles sonores répétés d’un locataire : rapport de mesures dB et recueil de témoignages.

Issue & enseignement probatoire

Expulsion obtenue en 4 mois.

* Les éléments nominatifs, dates et lieux peuvent être modifiés ou généralisés afin de protéger les personnes et la confidentialité des dossiers. Un exemple illustre une méthode possible ; il ne préjuge pas du résultat d'une autre mission ni de l'appréciation d'un juge.

Ingénierie de riposte

Assainissement de l’Immeuble

Mission : Dévalorisation de la résidence, sentiment d’insécurité, nuisances sonores.

Lutte contre l’Airbnb Sauvage

Méthodologie

Surveillance des flux (voyageurs), constat internet, témoignages.

Impact

Dossier pour action en cessation d’activité sous astreinte.

Mission : Déséquilibre budgétaire de la copropriété et blocage des travaux.

Recouvrement de Charges Impayées

Méthodologie

Recherche d’employeur et audit de solvabilité terrain.

Impact

Identification des leviers de saisie (salaires, comptes).

Mission : Départ des résidents permanents, dégradation du climat interne.

Nuisances & Nécroses Sociales

Méthodologie

Mesures acoustiques, constatation visuelle de dégradations.

Impact

Preuve pour mise en demeure ou action judiciaire.

Observatoire Ikerketa

Observatoire de la Vie en Copropriété (2026)

Fréquent

Usage Commercial

De nombreux lots d’habitation sont exploités illégalement en meublés de tourisme sur le BAB.

Fréquentes

Alertes Nuisances

Fréquence des interventions pour troubles de voisinage en période estivale (64/40).

Accélérée

Plus-value Preuve

Rapidité de résolution des conflits lorsqu’un rapport de détective est produit.

« L’objectivation factuelle est le seul rempart contre la dégradation du climat social de l’immeuble. »

Source primaire :

Syndic / Fraude

L’Hôtel Clandestin de Saint-Jean

Une résidence de standing. Nuisances incessantes. Ikerketa prouve 8 rotations de touristes en 10 jours via une agence étrangère. Ce type de dossier permet généralement d’obtenir une injonction et un retour au calme rapide.

Affaire résolue

* Détails modifiés pour garantir l'anonymat strict.

Rapport d'Investigation #64-PRO

Document scellé sous secret professionnel

Maillage stratégique

Zones de Tension (Copropriétés)

Biarritz Beaurivage / Impérial

Forte concentration de locations courtes durées illégales.

Ciblage précis des lots contrevenants.

Centre-ville Bayonne (Immeubles anciens)

Impayés de charges et marchands de sommeil.

Enquête de voisinage et audit d’occupation.

Résidences Littorales Landes

Occupation saisonnière non conforme (vandalisme).

Surveillance nocturne en période H24.

Questions Stratégiques

Éclaircissements pour les décideurs et avocats.

Nous procédons à la constatation matérielle des rotations de voyageurs (surveillance des arrivées et départs, remises de clés, boîtes à clés non autorisées) et rapprochons ces éléments des annonces en ligne identifiées. Le rapport circonstancié permet au syndic et au conseil syndical de prouver la violation du règlement de copropriété (clause d'habitation bourgeoise) et d'engager une action en référé.

Par des observations et constats visuels horodatés documentant la récurrence et l'intensité des désordres (tapages nocturnes, dégradations des parties communes, encombrements illicites). Ces éléments factuels fournissent une assise probatoire solide à l'avocat de la copropriété pour solliciter du juge des référés la cessation des troubles sous astreinte.

Oui. Nous menons des recherches d'adresses méthodiques par recoupement de sources ouvertes légales et vérifications d'environnement. La confirmation du domicile effectif permet de procéder valablement aux significations d'actes et d'engager les procédures de saisie nécessaires au désintéressement du syndicat des copropriétaires.

Les opérations de surveillance s'échelonnent généralement sur 7 à 10 jours pour établir le caractère répété des faits. Le rapport final circonstancié est transmis sous 48 à 72 heures après les constatations, prêt pour une communication en AG ou une production en justice.

Nos enquêteurs agissent avec une discrétion totale, sans immixtion dans les relations inter-résidents. Les constatations sont rigoureusement objectives, limitées aux faits matériels constatés depuis l'espace public ou les parties communes autorisées, sous le sceau du secret professionnel (Art. 226-13 C. Pén.).

Notre travail d'enquête permet de cerner précisément les créneaux horaires des infractions et de vérifier la présence effective des contrevenants ou des sous-locataires. Ces constatations préparatoires permettent de mandater un commissaire de justice au moment opportun pour dresser un procès-verbal de constat à forte valeur probante, sans risque de vacation inutile.

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Professionnels & Entreprises

Comprendre les termes techniques et juridiques essentiels à votre dossier.

Sous-location illégale

Def

Pratique consistant à louer tout ou partie de son logement à un tiers sans l’accord écrit du propriétaire.

Terme métier •

Trouble de voisinage

Def

Nuisance excessive et répétée (bruit, odeur, dégradations) excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Terme métier •

Usage non conforme

Def

Exploitation d’un lot privatif contraire à sa destination définie par le règlement de copropriété.

Terme métier •

Recherche de copropriétaire

Def

Enquête visant à localiser un copropriétaire défaillant ou injoignable pour le règlement des charges.

Terme métier •

Constat d’occupation

Def

Preuve matérielle apportée par l’observation de la présence régulière de résidents non déclarés dans un lot.

Terme métier •

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Pour aller plus loin

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Encyclopédie de la Preuve

Audit de Sûreté de Résidence

Fiche Technique

Expertises & Services

Cyber-Harcèlement & Urgences Numériques

Protocole Certifié

Fraude Résidence Principale & Meublés Non Déclarés

Protocole Certifié

Contrôle Location Saisonnière & Fraude Airbnb

Protocole Certifié

Surveillance de Résidence & Anti-Squat

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Engager une collaboration

Du cadrage initial à la restitution : une collaboration lisible, documentée et coordonnée avec votre stratégie juridique.

  1. 01

    Prise de contact confidentielle

    Vous présentez le contexte, les échéances et les pièces disponibles. Les informations sont limitées au besoin de cadrage et traitées selon nos obligations de confidentialité.

  2. 02

    Cadrage & faisabilité

    Nous examinons l’intérêt légitime, la faisabilité opérationnelle et les limites de proportionnalité ; votre avocat conserve l’analyse juridique de la procédure.

  3. 03

    Mandat & devis

    Une première réponse est apportée sous 24 h ouvrées, puis le mandat et le devis précisent le périmètre, les moyens autorisés et les modalités de suivi.

  4. 04

    Rapport versable aux débats

    Le rapport circonstancié distingue faits observés, sources et limites. Il peut être communiqué dans le dossier ; le juge apprécie sa recevabilité et sa force probante.

Cadre Légal & Garanties : Syndics & Copropriétés | Sûreté Immobilière (2026)

Toute investigation en matière de Syndics & Copros nécessite une rigueur juridique absolue. Notre agence IKERKETA opère sous l’agrément du CNAPS (Conseil National des Activités Privées de Sécurité), qui encadre la moralité et la compétence de ses enquêteurs.

Admissibilité Juridique

Nos rapports d’enquête agréés CNAPS sont rédigés selon les normes de la jurisprudence constante. Ils sont recevables devant les juridictions, sous réserve du respect des principes de proportionnalité et de loyauté dans le recueil de la preuve.

Secret & Confidentialité

Soumis au secret professionnel ( Art 226-13 du Code Pénal ), nous assurons une confidentialité stricte sur l’identité du mandant et la nature des investigations.

Loi Alur & Règlement de Copropriété

Loi Alur 2014 : Renforcement du contrôle des locations meublées touristiques. Nous vérifions le respect des quotas et autorisations.

Clause Bourgeoise : Utilisation de nos rapports pour prouver l'usage commercial illicite d'un lot d'habitation.

Référé Suspension : Fourniture des pièces d'urgence pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Agrément CNAPS

Agence agréée par l'État (CNAPS). Contrôle d'honorabilité et de qualification professionnelle.

Rapport Circonstancié

Photos, heures et constatations précises, sans interprétation subjective.

Respect Légal

Respect de la vie privée et du principe de proportionnalité.

Discrétion Totale

Protocoles de communication sécurisés et anonymat strictement protégé.

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Agrément CNAPS Preuves recevables en justice

Julien Hoang

Directeur & Expert Investigations Commerciales Pays Basque

Avec 9 ans d'expérience sur le terrain du Pays Basque et des Landes, j'accompagne particuliers et dirigeants pour transformer le doute en preuve juridique. Mon approche allie rigueur de l'expert et proximité du voisin.

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