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Expertise Juridique & Terrain

Surveillance de Résidence & Anti-Squat

Clarifier les faits concernant votre logement et documenter les anomalies dans un périmètre défini.

Une résidence gérée à distance peut soulever des questions précises : incohérence de calendrier, intervention non expliquée ou usage contesté. Le premier travail consiste à rapprocher les documents disponibles et à définir ce qu’il reste à vérifier.

Agrément d’État
Discrétion Totale
Rapport JAF
Surveillance de Résidence & Anti-Squat
Cadre d'action

Cadre d'Action sur le Terrain

Nous distinguons l’enquête factuelle d’un audit de sûreté, d’une prestation de gardiennage ou d’une démarche d’expulsion. Les moyens et les conditions d’accès sont examinés avant toute intervention. Le cabinet ne dispose pas du pouvoir de faire évacuer un logement.

Le rapport restitue les dates, les démarches et les constatations, avec les périodes non couvertes et les hypothèses non confirmées. Une présence ponctuelle n’établit pas une occupation continue ni une location payante. En cas de situation menaçante ou de suspicion d’infraction, les autorités et votre avocat orientent les démarches adaptées.

Investigation réglementée sous agrément CNAPS n° AUT-064-2125-01-21-20251012287
”
Julien Hoang - Directeur Agence Ikerketa
Expert Référent

Le mot du directeur

"Gérer une alarme qui sonne à 3h du matin depuis Paris ou Londres est une épreuve anxiogène. Nous sommes votre relais opérationnel de confiance sur la Côte Basque pour lever le doute et agir immédiatement."

Julien Hoang Directeur d’Enquêtes • Agrément CNAPS
Méthode & cadre d'action

Que souhaitez-vous vérifier pendant votre absence ?

Une dégradation, un désaccord avec une conciergerie et une suspicion d’occupation sont des situations différentes. Décrire le fait à vérifier permet de choisir la bonne démarche et les professionnels compétents.

Constituer un état de référence

Rassemblez les documents disponibles : état du bien à une date connue, contrat de gestion, calendrier autorisé et liste des détenteurs de clés. Les photographies datées et les comptes rendus antérieurs aident à situer un changement, sans démontrer à eux seuls son auteur ou sa cause.

Délimiter les vérifications et les accès

Le mandat doit préciser la question, la période et les conditions d’accès. Être propriétaire ne règle pas toutes les questions d’accès lorsqu’un logement est occupé. Une mission d’enquête ne doit pas être confondue avec une prestation de gardiennage, une intervention de secours ou une procédure d’expulsion.

Préparer la réaction à une anomalie

Convenez des interlocuteurs à prévenir et des éléments à documenter. Une anomalie doit être décrite avant d’être qualifiée : une lumière allumée ne démontre pas un squat, une personne présente ne démontre pas une location payante. Si une occupation est suspectée, demandez l’orientation adaptée aux autorités et à votre avocat.

Cas pratique d’application

Un écart entre planning et compte rendu

La situation
Une période annoncée comme vacante semble correspondre à une intervention dans le logement.
La démarche
Le dossier compare planning, factures et échanges, puis recherche l’explication : entretien autorisé, erreur de calendrier ou usage restant à vérifier.
Ce qu’il faut en retenir
Le résultat utile distingue les incohérences expliquées des faits non résolus. Il ne présume pas un détournement de loyers et ne donne pas au cabinet le pouvoir de faire évacuer le bien.

À préparer pour le premier échange

  • Le document établissant votre lien avec le logement et les accords de gestion.
  • Les dates et événements précis à clarifier.
  • Les coordonnées des intervenants autorisés et les contraintes d’accès connues.

Enjeux & Pourquoi nous choisir

L'excellence Ikerketa au service de votre sécurité et de vos intérêts.

1

Occupation Illicite découverte Hors Saison

Lorsqu’une occupation illicite est détectée tardivement, les délais judiciaires de droit commun peuvent s'avérer très longs. Notre vigilance périmétrique régulière permet de détecter l’intrusion au plus tôt et de matérialiser les preuves d'effraction et de violation de domicile indispensables pour saisir le préfet au titre de la procédure accélérée de la loi Kasbarian-Bergé.

2

Dégradations et Intrusions en Dehors des Périodes d’Occupation

Les actes de vandalisme récurrents (effractions, tags, dépôts sauvages) causent un préjudice financier direct (réparations, franchise assurance) et moral. L’identification des auteurs par nos dispositifs d’observation nocturne constitue la condition préalable à toute plainte susceptible d’aboutir.

3

Absence de Surveillance durant les Périodes d’Inoccupation Prolongée

Le risque de détérioration silencieuse (infiltrations, pannes, gel des canalisations) durant les périodes d’absence est souvent sous-estimé par les propriétaires non-résidents. Nos rondes périodiques documentées couplent la vérification de sécurité à la détection précoce des défauts structurels.

Prestations & Solutions Sur Mesure

Plus qu’une simple investigation, une réponse stratégique

Prévention Anti-Squat

Dissuader et détecter avant l’installation durable.
  • Passages aléatoires 7j/7
  • Simulation de présence active
  • Documentation pour le Préfet

Vigilance Sinistres

Réagir aux intempéries et pannes techniques.
  • Visites post-tempête (Zone 64)
  • Contrôle fuites & électricité
  • Gestion d'artisans urgence

La Chronologie de la Réaction : IKERKETA vs Passivité

Le facteur Temps

Délai de détection Conséquences juridiques Coût estimé (dégâts + loyers)
J+1 (Avec Ikerketa) Flagrance. Évacuation administrative Art. 38 Quasi nul
S+3 (Sans surveillance) Le squat devient 'domicile'. Procédure (18-24 mois) > 25 000 €

Sans Surveillance

Découverte tardive (S+?) après installation solide. Procédure judiciaire longue (24 mois).

Avec IKERKETA

Détection J+1. Action immédiate administrative. Évacuation en quelques jours.

Suivi du bien, enquête ou conseil : préciser la demande

Pour vérifier l’état courant d’un logement et organiser un compte rendu, consultez vérification de biens immobiliers. Pour examiner ses vulnérabilités, consultez audit de sûreté résidentielle. Lorsqu’une anomalie ou un fait précis appelle des recherches, cette page permet de cadrer le besoin d’investigation.

Définir les accès et les limites

Indiquez les dates d’absence, les personnes autorisées à accéder au bien et les anomalies déjà constatées. Les prestations, les accès et les modalités d’alerte doivent être définis avant la mission. Ne présumez pas qu’une enquête inclut du gardiennage, une intervention sur alarme ou une présence permanente : ces besoins doivent faire l’objet d’un cadrage distinct.

Exemple fictif : des signes de passage pendant une absence

Un propriétaire reçoit un signalement de voisinage. Il rassemble les dates et vérifie les interventions prévues avant de conclure à une intrusion. L’objectif est de documenter ce qui peut l’être et de distinguer passage autorisé, information incertaine et anomalie. L’enquête privée ne remplace pas les services d’urgence et ne garantit pas un délai d’évacuation ou de reprise du bien.

MÉTHODE · TRAÇABILITÉ · CADRE LÉGAL

Exemples d’enquêtes expliqués étape par étape

Chaque étude présente la situation initiale, la démarche retenue et l’apport concret du rapport pour le dossier et l’avocat, dans le respect du périmètre propre à chaque mission.

  • Famille & Patrimoine Cas pratique
    Biarritz (64) 2024

    Villa Biarritz : Résiliation Judiciaire

    01
    Situation de départ

    Maintien dans les lieux d’occupants après expiration d’un contrat de location saisonnière.

    02
    Méthode mise en œuvre

    Constat d’occupation illégale post-bail et procédure d’expulsion accélérée (Loi 2023).

    03
    Apport concret au dossier

    Décision de justice ordonnant l’expulsion. Bien récupéré sous 15 jours.

    L’anticipation évite l’installation d’une situation de squat durable.

  • Famille & Patrimoine Dossier anonymisé
    Anglet (64) 2026

    Squat vs Loi Kasbarian

    01
    Situation de départ

    Occupation illicite d’un appartement de vacances par effraction d’une fenêtre.

    02
    Méthode mise en œuvre

    Détection immédiate par surveillance IKERKETA + Plainte pénale immédiate.

    03
    Issue documentée

    Mise en demeure préfectorale (Art. 38) et expulsion forcée par la Gendarmerie sous 72h.

    La loi 2023 protège explicitement les résidences secondaires.

  • Famille & Patrimoine Cas pratique
    St-Jean-de-Luz (64) 2024

    Sinistre Eau détecté à J+1

    01
    Situation de départ

    Fuite d’eau majeure dans les combles après une tempête d’hiver.

    02
    Méthode mise en œuvre

    Vérification post-intempérie programmée dans le contrat de veille.

    03
    Apport concret au dossier

    Coupure immédiate de l’arrivée d’eau générale et intervention plombier sous 2h.

    La surveillance n’est pas qu’anti-criminalité, elle est anti-sinistre.

  • Méthodologie & Jurisprudence

    Explorer tous nos dossiers documentés

    Consultez l’ensemble de nos cas d’investigation anonymisés et scénarios pratiques en matière commerciale, prud’homale, civile et familiale.

    Consulter le registre complet

    Cabinet IKERKETA · Détective Agréé CNAPS

Expériences Clients & Résultats

Témoignages anonymisés de clients ayant fait appel à nos services au Pays Basque & Landes (prénoms modifiés pour préserver la confidentialité).

Ma résidence secondaire a été squattée pendant l’hiver. Depuis, IKERKETA assure des rondes régulières et un constat immédiat en cas d’intrusion. Tranquillité retrouvée pour 350€/mois.

Propriétaire

Hossegor (40)
Anonymisé

Cadre Légal & Garanties : Surveillance de Résidence & Anti-Squat

Toute investigation en matière de droit immobilier et sûreté patrimoniale nécessite une rigueur juridique absolue. Notre agence IKERKETA opère sous l’agrément du CNAPS (Conseil National des Activités Privées de Sécurité), qui encadre la moralité et la compétence de ses enquêteurs.

Admissibilité Juridique

Nos rapports d’enquête agréés CNAPS sont rédigés selon les normes de la jurisprudence constante. Ils sont recevables devant les juridictions, sous réserve du respect des principes de proportionnalité et de loyauté dans le recueil de la preuve.

Secret & Confidentialité

Soumis au secret professionnel ( Art 226-13 du Code Pénal ), nous assurons une confidentialité stricte sur l’identité du mandant et la nature des investigations.

Agrément CNAPS

Agence agréée par l'État (CNAPS). Contrôle d'honorabilité et de qualification professionnelle.

Rapport Circonstancié

Photos, heures et constatations précises, sans interprétation subjective.

Respect Légal

Respect de la vie privée et du principe de proportionnalité.

Discrétion Totale

Protocoles de communication sécurisés et anonymat strictement protégé.

Laboratoire Probatoire

Votre preuve est-elle légalement recevable ?

Un élément mal recueilli peut être écarté. Testez la validité de vos éléments (enregistrements, OSINT, filatures) avec notre simulateur fondé sur la jurisprudence la plus récente (Ass. Plén. 2023).

Référentiel jurisprudentiel

Jurisprudence & Preuves Admissibles

Des repères pour comprendre les critères examinés par le juge. Leur application dépend toujours des faits et du mode d'obtention des éléments.

Cour de cassation (Civ. 1re & 2e)

Recevabilité contradictoire du rapport d'enquête

Jurisprudence constante (Art. 1353 C. civ.)

Le rapport d'enquête circonstancié rédigé sous secret professionnel constitue un élément de preuve régulièrement versé et débattu contradictoirement aux débats.

Référence bibliographique officielle vérifiée.

Avertissement légal

Ces repères sont généraux et ne remplacent pas l'analyse d'un avocat. Le rapport peut être versé aux débats, mais le juge apprécie au cas par cas sa licéité, sa recevabilité et sa force probante, notamment au regard de la loyauté, de la nécessité et de la proportionnalité des moyens employés.

Protocole 'Vigilance-Sentinel'

Une présence humaine et légale pour votre tranquillité

1

Audit de Vulnérabilité

Analyse des points d’entrée et identification des failles de sécurité (clôtures, alarmes, visibilité).

2

Rondes Aléatoires

Passages sporadiques pour simuler une occupation réelle et décourager tout repérage de vacance.

3

Contrôle Post-Intempéries

Vérification systématique après chaque événement climatique majeur pour prévenir les sinistres.

4

Alerte & Action Légale

En cas d’anomalie, figeage des preuves et déclenchement immédiat des procédures d’expulsion (Art. 38).

Méthode d'enquête & points de contrôle

Cadre de mission : Surveillance de Résidence & Anti-Squat

Cette grille explique les vérifications effectuées avant, pendant et après une mission. Elle vise à documenter les faits de façon loyale et proportionnée ; elle ne promet ni la découverte d'un élément, ni son admission par un tribunal, ni l'issue d'une procédure.

Ce que le cabinet peut encadrer

La question confiée, les moyens autorisés, la traçabilité des opérations, le budget et la présentation distincte des faits, recoupements et incertitudes.

Ce qui ne peut pas être garanti

La présence d'une preuve, l'identification d'un auteur, l'admission d'une pièce, la décision d'un magistrat ou le remboursement des frais engagés.

01 · REQUÉRANT

Qui peut nous saisir ?

Qualité du demandeur et intérêt légitime

Un particulier ou son avocat peut présenter une situation civile, familiale ou patrimoniale. Le cabinet vérifie ensuite son lien avec les faits et la légitimité de l’objectif.

Art. L621-1 CSI
02 · SITUATION DÉCLENCHANTE

Quelle question faut-il vérifier ?

Partir de faits observables, pas d’une conclusion

Nous reformulons le soupçon en questions factuelles : quels événements doivent être datés, quels liens doivent être vérifiés et quelles hypothèses peuvent être écartées ?

Art. 1353 C. civ.
03 · OBJECTIFS TANGIBLES

Quel résultat serait réellement utile ?

Définir à l’avance la décision que les faits doivent éclairer

L’objectif peut être de confirmer une chronologie, identifier une contradiction, préserver une source ou constater qu’aucun élément suffisant n’a été trouvé. Une mission ne présuppose jamais une faute.

Objectif délimité
04 · MÉTHODOLOGIE

Quels moyens peuvent être envisagés ?

Choisir le moyen le moins intrusif adapté à la question

Analyse documentaire, recherches en sources ouvertes, vérifications de terrain ou constatations techniques sont combinées seulement lorsqu’elles sont nécessaires, autorisées et proportionnées.

Nécessité • proportionnalité
05 · LÉGALITÉ STRICTE

Contrôle de faisabilité

Finalité, licéité, nécessité et proportionnalité

Avant tout déploiement, le cabinet examine la finalité de la demande, l’accès licite aux sources et l’équilibre entre l’enjeu poursuivi et l’atteinte possible aux droits des personnes.

Art. L621-1 CSI • vie privée
06 · DÉONTOLOGIE

Ce que nous excluons

Intrusion, interception, usurpation et provocation

Le mandat n’autorise ni accès à un domicile ou à un compte privé, ni interception de messages, ni pose clandestine de traceur, ni scénario destiné à provoquer artificiellement une faute.

Vie privée • déontologie
07 · PROCESSUS DE MISSION

Comment la mission est-elle découpée ?

Cadrage, collecte, analyse puis restitution

Le cadrage fixe la question et les limites ; la collecte consigne les sources et horaires ; l’analyse distingue faits, recoupements et incertitudes ; la restitution rassemble le tout dans un rapport lisible.

Mandat écrit • règle du cabinet
08 · LIVRABLES

Que recevez-vous ?

Un rapport factuel et ses annexes utiles

Selon la mission : chronologie, constatations contextualisées, sources consultées, fichiers originaux utiles et limites rencontrées. Le rapport sépare ce qui est observé de ce qui reste à confirmer.

Traçabilité • confidentialité
09 · FORCE PROBANTE

Quelle est la portée du rapport ?

Un élément versable aux débats, soumis à l’appréciation du juge

Le rapport peut être communiqué à votre avocat et produit dans une procédure. Le juge demeure libre d’en apprécier la licéité, la recevabilité et la force probante au regard du dossier.

Appréciation du juge
10 · TARIFS & MODALITÉS

Comment le budget est-il encadré ?

Hypothèses, inclusions et extensions écrites

Le devis précise le temps ou le forfait prévu, les déplacements, débours et livrables. Toute extension est soumise à votre accord. Un remboursement au titre de l’article 700 CPC dépend exclusivement de la décision du juge.

Devis écrit • Art. 700 CPC
11 · QUALIFICATION

Quelle décision prend-on après l’échange ?

Intervenir, redéfinir la demande ou refuser la mission

L’échange initial aboutit à une orientation opérationnelle : demande de pièces, proposition chiffrée, recommandation de consulter un avocat ou refus motivé si la mission n’est pas légitime ou réalisable.

Faisabilité opérationnelle
Vous souhaitez évaluer la faisabilité de votre mission d'enquête ?

Premier échange confidentiel. Réponse initiale sous 24h ouvrées, puis cadrage après contrôle de la légitimité et de la faisabilité de la demande.

Faire cadrer ma demande
Déontologie & Cadre Légal

Déontologie : Un cadre d'intervention strict et protecteur

Intervenir sur votre propriété ou enquêter sur un potentiel squatteur exige une rigueur absolue. Ces limites déontologiques encadrent nos constats, dans l'objectif de leur recevabilité.

Neutralité et objectivité

Si la surveillance ne révèle aucune anomalie (fausse alerte ou simple doute), je vous le dis factuellement. Je ne prolonge jamais une mission inutilement.

Respect de la vie privée

Toutes nos observations concernant des tiers (voisinage, prestataires) se font depuis l'espace public et dans le strict respect de la loi. C'est ce qui garantit la validité d'un dossier contentieux.

Proportionnalité des moyens

Nous déployons uniquement les dispositifs nécessaires et autorisés pour documenter la flagrance, sans basculer dans la vidéosurveillance illégale ou des pratiques intrusives.

Ce que cette mission n'est pas

  • Une milice privée (nous figeons la preuve pour la Gendarmerie et la Préfecture, nous n'expulsons pas par la force)
  • L'installation de caméras filmant la voie publique ou le voisinage (interdit par la CNIL)
  • La surveillance de locataires avec un bail en règle pour les contraindre à partir

Agir dans la légalité est votre meilleure arme : un constat d'occupation obtenu illégalement serait annulé par le juge et se retournerait contre vous.

Questions préalables à toute mission

Les questions que l’on n’ose pas toujours poser — traitées franchement, avant que vous décrochiez votre téléphone.

« Est-ce seulement légal de faire appel à un détective ? »

Oui, dans un cadre précis : la profession est réglementée par le Livre VI du Code de la sécurité intérieure, sous contrôle du CNAPS. Une enquête est licite lorsqu’elle repose sur un intérêt légitime, reste proportionnée et se déroule dans l’espace public. Nous refusons toute mission hors de ce cadre — c’est aussi ce qui rend nos rapports produisibles en justice.

« Et si quelqu’un apprend que j’ai fait appel à vous ? »

Le secret professionnel couvre l’existence même de votre dossier (Art. 226-13 du Code pénal). Facturation neutre, échanges chiffrés, aucune donnée revendue ni sous-traitée : la confidentialité n’est pas une option commerciale, c’est une obligation pénalement sanctionnée.

« C’est trop cher pour moi »

Chaque mission est précédée d'un devis préalable et d'un cadrage horaire contractualisé — vous connaissez le plafond avant d'engager le premier euro. En matière civile, le juge peut mettre les frais d'enquête à la charge de la partie adverse (Article 700 du CPC), sous réserve de son appréciation souveraine.

« Ça va prendre des mois »

La majorité des missions se cadrent sous 24 à 48 h et se déroulent sur 3 à 7 jours. Vous recevez un point d’étape à chaque phase et le rapport final est remis à la date convenue dans le mandat.

Forfaits 'Vigilance Patrimoine'

Des solutions flexibles pour une sérénité totale tout au long de l’année

Levée de Doute

Passage ponctuel immédiat suite à une alerte ou un soupçon de voisinage.

270€
  • Déplacement immédiat (BAB)
  • Contrôle complet ouvertures
  • Photos/Vidéos horodatées
  • Rapport de mission flash
Demander un devis
Populaire

Surveillance Active

Veille régulière avec rondes aléatoires (Contrat Hebdomadaire).

Sur Devis
  • Passages aléatoires réguliers
  • Simulation de présence
  • Gestion du courrier / Accès
  • Alerte instantanée incident
Demander un devis

Gestion VIP

Prise en charge totale avec garde des clés et astreinte alarme 24h/24.

Sur Devis
  • Garde clés en coffre fort
  • Intervention sur alarme 24h/24
  • Maison prête (Arrivée/Départ)
  • Coordination maintenance
Demander un devis

Un investissement minime par rapport au coût moyen d’un squat (10k€ à 75k€).

Stratégie & Arbitrage

Détective, Commissaire de Justice ou Forces de l’Ordre : Qui Fait Quoi ?

En matière familiale, ces intervenants n’ont ni la même mission ni les mêmes pouvoirs. Le bon choix dépend du fait à documenter et de la procédure envisagée.

Champ d'intervention
IKERKETA (Détective)

Observations mobiles, vérifications de sources ouvertes et recherches patrimoniales, dans le périmètre du mandat et sous réserve de faisabilité.

Huissier de Justice

Constatations matérielles circonscrites à une situation, avec ou sans autorisation judiciaire selon la mesure envisagée.

Gendarmerie / Police

Traitement des infractions, de la protection des personnes et de l'ordre public. Un litige exclusivement civil relève en principe d'autres voies.

Réactivité & Horaires
IKERKETA (Détective)

Première réponse sous 24 h ouvrées. Les créneaux de terrain, y compris soir ou week-end, sont ensuite planifiés selon l’urgence, la légalité et les moyens disponibles.

Huissier de Justice

Disponibilité et horaires variables selon la nature du constat, le lieu et l'éventuelle autorisation judiciaire.

Gendarmerie / Police

Priorité donnée à la sécurité et aux infractions. En cas de danger immédiat, appelez les services d'urgence plutôt qu'un prestataire privé.

Rapport en Justice
IKERKETA (Détective)

Rapport d'enquête extrajudiciaire pouvant être versé aux débats par votre avocat. Le juge en apprécie la recevabilité, la loyauté, la proportionnalité et la force probante.

Huissier de Justice

Procès-verbal décrivant des constatations matérielles dans le périmètre de l'intervention ; sa portée dépend de ce qui a effectivement été constaté.

Gendarmerie / Police

Plainte ou signalement utiles lorsqu'une infraction ou un danger est en cause. Ils ne remplacent pas, à eux seuls, l'examen civil d'une pension ou d'une garde.

Coût & Prise en Charge
IKERKETA (Détective)

Devis précisant le périmètre, les heures, déplacements et frais prévisibles. Le juge peut éventuellement allouer tout ou partie de ces frais, sans garantie.

Huissier de Justice

Tarification liée à l'acte, au temps et aux contraintes de l'intervention ; un devis permet de comparer le périmètre réellement couvert.

Gendarmerie / Police

Service public sans honoraires pour le dépôt d'une plainte ou un signalement ; la suite dépend de la qualification des faits et de l'autorité compétente.

Besoin d'évaluer la méthode utile et ses limites ?

Un premier échange d'orientation de 15 minutes permet de clarifier le besoin. Réponse initiale sous 24 h ouvrées ; aucune recevabilité judiciaire n'est garantie à ce stade.

Réserver mon Diagnostic

Questions Fréquentes

Tout ce que vous devez savoir sur Surveillance de Résidence & Anti-Squat

Cela arrive — et je vous le dirai aussi clairement que l’inverse, observations et horaires à l’appui. Un doute levé est un vrai résultat : c’est ce qui permet de cesser de douter de sa propre perception et d’avancer. Je ne prolonge jamais une surveillance pour « trouver quelque chose » : si rien n’est constaté au terme du forfait convenu, la mission s’arrête, et vous le savez avant de signer.

La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (renforçant l'article 38 de la loi DALO) s'applique expressément aux résidences secondaires comme principales. La procédure d'évacuation administrative par le préfet requiert toutefois d'établir matériellement l'introduction et le maintien sans droit ni titre. Nos rapports d'enquête circonstanciés et horodatés documentent l'occupation illicite pour permettre le dépôt immédiat de plainte et la saisine de la préfecture.

Lorsque l'accès aux extérieurs ou aux locaux est convenu, les clés ou moyens d'accès sont conservés sous scellé numéroté avec registre d’accès strict, conformément aux exigences déontologiques du CNAPS. Chaque passage sur site fait l’objet d’une traçabilité horodatée transmise au propriétaire. Détails : Guide complet sur l’Agrément CNAPS.

À titre indicatif sur cette page : Levée de Doute dès 270€, Surveillance Active sur devis, Gestion Sécurisée sur devis. Le devis écrit est gratuit, remis sous 24 h, et le montant convenu est contractuel sans aucun dépassement sans accord préalable. Grille complète et transparente : Grille tarifaire détaillée.

Une levée de doute sur alerte est déclenchée sous 2 à 4 heures sur la côte basque et le sud des Landes. Un rapport d'intervention d'urgence avec constatations photographiques horodatées est remis sous 24 heures pour permettre une réaction immédiate avant toute consolidation du squat.

La procédure d’évacuation forcée par le préfet exige la preuve du droit de propriété, le dépôt d'une plainte pour violation de domicile et la démonstration matérielle de l'occupation illicite (présence effective, dégradation de serrure, absence d'accord). Nos constats horodatés, complétés au besoin par un commissaire de justice, constituent le socle de la requête administrative.

Oui. Face à une occupation sans titre, nous combinons les constatations d'occupation continue, l'identification formelle des squatteurs (relevés de véhicules, démarches de voisinage) et la documentation photographique des dommages causés au bien. Ces éléments permettent d'engager à la fois la procédure d'expulsion et l'action indemnitaire en responsabilité civile.

Chaque bien ayant des caractéristiques propres (isolement, superficie, accès), nos forfaits de veille périodique ou de levée de doute d'urgence sont chiffrés sur mesure : Grille tarifaire détaillée.

C’est un risque réel pour les propriétaires non résidents. Certaines conciergeries effectuent des entrées/sorties occultes (locations 'au noir') payées en espèces. Nous mettons en place des surveillances physiques lors des week-ends clés, effectuons des tests d’achats via des clients mystères et relevons les identités des occupants pour figer le détournement de fonds. Nos constatations horodatées vous permettent de rompre le mandat de gestion pour faute lourde et d’obtenir réparation.
Engagement

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Droit & Famille

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Action Terrain

Situation d’urgence (flagrant délit, occupation illicite, garde) : contactez la permanence opérationnelle du cabinet.

06 52 54 78 64

Focus Côte Basque & Sud Landes

La tension immobilière locale rend les villas inoccupées extrêmement vulnérables. Le coût moyen d’un squat non détecté rapidement s’élève à 25.000€ (dégâts, frais, pertes). IKERKETA intervient de Bayonne à Hendaye pour garantir que votre résidence reste un havre de paix, pas une statistique judiciaire.

Compétence Judiciaire

Tribunal Judiciaire de Bayonne

Glossaire & Lexique

Comprendre les termes techniques et juridiques essentiels à votre dossier.

Loyer/Loyers

Def

Prix de la mise à disposition d’un logement par le propriétaire-bailleur.

Terme métier •

Locatif/Locative

Def

Relatif à la location d’un bien (revenus locatifs, marché locatif, résilience locative).

Terme métier •

Loi Alur

Def

Loi de 2014 encadrant strictement les baux d’habitation et la protection des locataires.

Terme métier •

Loi Kasbarian (2023)

Def

Nouveau cadre légal (Loi 27/07/2023) protégeant les résidences principales et secondaires contre l’occupation illicite. Sanctions triplées (3 ans / 45k€).

Commissaire de Justice

Def

Officier ministériel (ex-huissier) indispensable pour le constat d’occupation et la signification des mises en demeure.

Terme métier •

Protection Juridique

Def

Garantie d’assurance couvrant les frais de conseil et de défense en cas de litige bailleur-locataire ou squat.

Terme métier •

Indemnisation

Def

Somme d’argent versée en réparation d’un dommage (perte de loyers, dégradations suite à un squat).

Terme métier •

Baux/Bail

Def

Contrats de location liant un propriétaire et un locataire (Contrat de bail, Contrat de location).

Terme métier •

Colocation

Def

Location d’un même logement par plusieurs locataires, régie par un contrat de bail spécifique.

Terme métier •

Tribunal Judiciaire

Def

Juridiction compétente pour les litiges immobiliers et les procédures d’expulsion (remplace le TGI).

Terme métier •

Sinistres

Def

Événements imprévus causant des dommages matériels (incendie, dégâts des eaux, vandalisme lourd). La détection précoce limite l’impact financier.

Terme métier •

Responsabilité Civile

Def

Obligation de réparer les dommages causés à autrui (souvent incluse dans le contrat d’assurance habitation).

Terme métier •

Souscription

Def

Fait de signer et d’adhérer à un contrat de location ou de souscrire une assurance protection patrimoine.

Terme métier •

Amiable

Def

Mode de résolution de conflit sans recours à la force ou à un jugement contraignant (médiation).

Terme métier •

Décision de justice

Def

Jugement rendu par un tribunal ayant force exécutoire pour l’évacuation des lieux.

Terme métier •

Violation de Domicile

Def

Délit consistant à s’introduire chez autrui sans autorisation par manoeuvres, menaces ou effraction.

Flagrance (Flagrant délit)

Def

Situation permettant l’intervention immédiate des forces de l’ordre lors d’une intrusion en cours ou très récente.

Terme métier •

Art. 38 Loi DALO (Kasbarian)

Def

Procédure d’évacuation administrative accélérée permettant au Préfet de libérer un logement occupé sans droit ni titre en 48h (hors délais post-mise en demeure).

Clause d’Inhabitation

Def

Condition d’assurance pouvant exclure les sinistres si le bien est vide plus de 60 ou 90 jours sans surveillance.

Terme métier •

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Ressources Complémentaires

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Agrément CNAPS Preuves recevables en justice

Julien Hoang

Spécialiste Droit de la Famille & Divorce Biarritz & Bayonne

Avec 9 ans d'expérience sur le terrain du Pays Basque et des Landes, j'accompagne particuliers et dirigeants pour distinguer les faits vérifiables des hypothèses. Mon approche allie méthode, proportionnalité et connaissance du territoire.