Donner aux communes la preuve matérielle qui manque : fausses résidences principales, surtaxe contournée, rotations touristiques. Enquête de terrain agréée CNAPS, rentabilisée dès les premiers recouvrements.
Sur la côte basque et le Sud des Landes, la réglementation des meublés de tourisme s’est considérablement durcie : enregistrement obligatoire (art.
L.324-1-1 du Code du tourisme), règlement de changement d’usage avec compensation sur l’agglomération, majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, et sanctions renforcées par la loi du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur). Plus récemment, la loi Ripost de juillet 2026 étend la procédure d'expulsion administrative accélérée (72 heures sous autorité préfectorale), initialement prévue par la loi Kasbarian-Bergé pour les résidences, aux occupations illégales de meublés de tourisme — un levier supplémentaire pour les collectivités. Mais entre le texte et son application, il manque souvent un maillon : la preuve de l’occupation réelle. Les plateformes de détection nationales croisent les annonces et les registres — elles produisent des listes de suspicions, pas des dossiers. Ikerketa apporte aux collectivités le maillon manquant : la constatation de terrain par un enquêteur agréé CNAPS. Rotations de voyageurs, boîtes à clés, fausses résidences principales déclarées pour contourner la compensation ou la surtaxe : nous matérialisons les faits, dans le strict respect du droit de la preuve, pour que vos agents assermentés puissent dresser procès-verbal et que vos procédures aboutissent devant le juge. Une démarche d’appui à l’application de la réglementation existante — neutre, factuelle, à charge et à décharge.
Le mot du directeur
"Les listes de suspicions ne font pas gagner un contentieux. Ce qui le fait gagner, c’est un constat d’occupation daté, circonstancié et recevable. C’est exactement notre métier."
L'excellence Ikerketa au service de votre sécurité et de vos intérêts.
Les outils de croisement de données signalent les annonces sans numéro d’enregistrement ou les dépassements probables de quota. Mais au moment d’engager la procédure, le dossier repose sur des captures d’écran contestables. Nos constats de terrain (rotations, flux, occupation continue) transforment la suspicion en élément matériel exploitable.
Déclarer une résidence secondaire comme principale a un impact dévastateur : la commune perd la surtaxe d'habitation (jusqu'à 60%) ET voit ses pénalités loi SRU exploser (la hausse artificielle des résidences principales diluant la part des logements sociaux). Sur certaines communes littorales, ce manque à gagner dépasse le million d'euros. Cette fraude ne se constate que sur place, dans la durée.
Sur le territoire de l'agglomération, le changement d'usage exige une compensation. Montages par sociétés interposées, baux fictifs, conciergeries occultes : les contournements sont organisés et documentés nulle part. Nous remontons le fil pour restituer à la collectivité une vision exacte de la situation.
Conformément à l'Article L621-1 du Code de la sécurité intérieure et à l'Article 145 du Code de procédure civile, les investigations du cabinet IKERKETA visent à constituer un faisceau d'indices matériels recevables pour la défense de vos intérêts légitimes et l'obtention d'ordonnances judiciaires.
Fondement juridique : Conformément à l'Article L621-1 du Code de la sécurité intérieure et à l'Article 145 du Code de procédure civile, les investigations du cabinet IKERKETA visent à constituer un faisceau d'indices matériels recevables pour la défense de vos intérêts légitimes et l'obtention d'ordonnances judiciaires.
Avec l'application complète de la Loi Le Meur et les récentes jurisprudences de la Cour d'appel de Pau, le cadre légal s'est considérablement durci en 2026. Les communes de la côte basque (Biarritz, Anglet, Bayonne) appliquent désormais des quotas drastiques (souvent plafonnés à 90 jours) pour les meublés de tourisme. Les amendes civiles pour fausse déclaration de résidence principale ou contournement de la compensation atteignent des montants record.
La jurisprudence démontre que les outils statistiques de croisement de données ne suffisent plus : les tribunaux exigent des constatations matérielles objectives et vérifiables (observations physiques, analyse des flux). C'est ici qu'intervient le contrôle par un enquêteur privé, transformant une anomalie statistique en un dossier contentieux solide.
Les plateformes nationales de détection rendent un vrai service, mais leur livrable reste une liste de suspicions. Or, le glissement de résidences secondaires vers de fausses résidences principales coûte extrêmement cher. Le manque à gagner est double : une perte directe sur la surtaxe d'habitation (jusqu'à 60%), et une augmentation mécanique des pénalités liées à la loi SRU. En effet, chaque fausse résidence principale augmente le parc total de résidences principales, faisant mathématiquement baisser le ratio de logements sociaux de la commune.
Ce contentieux fiscal et urbain se joue sur la matérialité de l'occupation : cette matérialité ne se constate que sur place, dans la durée, par des observations datées. L'enquêteur agréé CNAPS apporte la preuve de terrain qui fait tenir le dossier de recouvrement.
Faire appel à un cabinet d'investigation privé permet à la collectivité de recouvrer une partie des surtaxes éludées : une partie des contrevenants se met en conformité dès la présentation de preuves matérielles, une autre argumente puis finit par régulariser, et les dossiers les mieux fondés ne sont pas redressés à tort — ce qui sécurise juridiquement la procédure. En outre, la mise en place de campagnes de contrôle par un enquêteur externe crée un effet dissuasif et pédagogique : les fausses déclarations diminuent dès que le risque de contrôle devient réel.
Nos interlocuteurs sont les communes du littoral (services urbanisme, habitat, finances), les EPCI, et leurs services juridiques. Nous intervenons sur bon de commande administratif, avec convention de mission et facturation via Chorus Pro. Mener des enquêtes par le privé pour lutter contre la fraude (aux arrêts maladie, au recouvrement) est une pratique aujourd'hui validée et sécurisée. Vous n'êtes pas les premiers à le faire : nos rapports protègent juridiquement la collectivité.
Chaque étude présente la situation initiale, la démarche retenue et l’apport concret du rapport pour le dossier et l’avocat, dans le respect du périmètre propre à chaque mission.
Toute investigation en matière de droit social et pénal des affaires nécessite une rigueur juridique absolue. Notre agence IKERKETA opère sous l’agrément du CNAPS (Conseil National des Activités Privées de Sécurité), qui encadre la moralité et la compétence de ses enquêteurs.
Admissibilité Juridique
Nos rapports d’enquête agréés CNAPS sont rédigés selon les normes de la jurisprudence constante. Ils sont recevables devant les juridictions, sous réserve du respect des principes de proportionnalité et de loyauté dans le recueil de la preuve.
Secret & Confidentialité
Soumis au secret professionnel ( Art 226-13 du Code Pénal ), nous assurons une confidentialité stricte sur l’identité du mandant et la nature des investigations.
Agence agréée par l'État (CNAPS). Contrôle d'honorabilité et de qualification professionnelle.
Photos, heures et constatations précises, sans interprétation subjective.
Respect de la vie privée et du principe de proportionnalité.
Protocoles de communication sécurisés et anonymat strictement protégé.
Du cadrage à l'éventuelle production en justice : ce que fait le cabinet, puis ce qui relève de votre avocat et du juge.
Vérification de l'intérêt légitime, de la finalité de la mission et des moyens envisageables. Les questions de procédure sont à valider avec votre avocat.
Mise en œuvre des opérations autorisées et consignation de leur contexte, de leurs sources et de leurs limites, dans le respect de la vie privée.
Rédaction d'un rapport factuel et documenté pouvant être communiqué dans une procédure. Son admission et sa force probante ne sont jamais automatiques.
Le rapport est discuté contradictoirement. Le juge décide de sa portée et peut, sans y être tenu, allouer tout ou partie des frais exposés.
Un élément mal recueilli peut être écarté. Testez la validité de vos éléments (enregistrements, OSINT, filatures) avec notre simulateur fondé sur la jurisprudence la plus récente (Ass. Plén. 2023).
Des repères pour comprendre les critères examinés par le juge. Leur application dépend toujours des faits et du mode d'obtention des éléments.
Art. L631-7 CCH & Cass. Civ. 3e, 18 févr. 2021, n° 19-11.462
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées sans autorisation préalable de changement d'usage viole l'article L631-7 du CCH et justifie les amendes civiles et injonctions de remise en état sollicitées par la commune.
Art. L324-1-1 Code du tourisme & Loi n° 2024-1038
L'absence de numéro d'enregistrement ou le dépassement du plafond annuel de location d'une prétendue résidence principale engage la responsabilité civile du loueur. Le rapport d'enquête d'occupation réelle matérialise l'absence de domiciliation effective.
11 septembre 2014, n° 13-20.979
Les honoraires de détective privé constituent des frais indispensables dont le remboursement peut être ordonné au titre de l'Article 700 du CPC.
Jurisprudence constante (Art. 145 CPC)
Les constatations matérielles et le faisceau d'indices rapportés par un détective agréé justifient la saisine du juge pour une mesure d'instruction in futurum.
Avertissement légal
Ces repères sont généraux et ne remplacent pas l'analyse d'un avocat. Le rapport peut être versé aux débats, mais le juge apprécie au cas par cas sa licéité, sa recevabilité et sa force probante, notamment au regard de la loyauté, de la nécessité et de la proportionnalité des moyens employés.
De la suspicion au dossier exploitable, en 4 temps
Convention de mission avec la collectivité, définition du périmètre (adresses signalées, secteur, campagne), croisement des annonces publiques, du registre des meublés et des données transmises par vos services.
Analyse des annonces (historique, calendriers, commentaires attestant des rotations), identification de l’exploitant apparent, recherche de montages (sociétés, conciergeries) à partir de sources ouvertes.
Observations horodatées depuis l’espace public : flux de voyageurs, remises de clés, indices d’occupation ou de vacance, enquête de voisinage. Le cas échéant, réservation mystère pour matérialiser la commercialisation.
Rapport d’enquête neutre, daté et circonstancié, remis à la collectivité pour exploitation par ses agents assermentés et son service juridique : procès-verbal, mise en demeure, saisine du président du tribunal judiciaire ou requalification fiscale.
À retenir : Nos méthodes reposent sur des observations depuis l’espace public et des sources ouvertes : c’est ce qui rend le rapport recevable et protège juridiquement la collectivité.
Cette grille explique les vérifications effectuées avant, pendant et après une mission. Elle vise à documenter les faits de façon loyale et proportionnée ; elle ne promet ni la découverte d'un élément, ni son admission par un tribunal, ni l'issue d'une procédure.
Ce que le cabinet peut encadrer
La question confiée, les moyens autorisés, la traçabilité des opérations, le budget et la présentation distincte des faits, recoupements et incertitudes.
Ce qui ne peut pas être garanti
La présence d'une preuve, l'identification d'un auteur, l'admission d'une pièce, la décision d'un magistrat ou le remboursement des frais engagés.
Qualité du demandeur et intérêt légitime
Dirigeant, direction juridique ou RH, représentant habilité et avocat peuvent présenter une situation. Le cabinet vérifie ensuite leur qualité à agir et la finalité précise de la demande.
Partir de faits observables, pas d’une conclusion
Nous reformulons le soupçon en questions factuelles : quels événements doivent être datés, quels liens doivent être vérifiés et quelles hypothèses peuvent être écartées ?
Définir à l’avance la décision que les faits doivent éclairer
L’objectif peut être de confirmer une chronologie, identifier une contradiction, préserver une source ou constater qu’aucun élément suffisant n’a été trouvé. Une mission ne présuppose jamais une faute.
Choisir le moyen le moins intrusif adapté à la question
Analyse documentaire, recherches en sources ouvertes, vérifications de terrain ou constatations techniques sont combinées seulement lorsqu’elles sont nécessaires, autorisées et proportionnées.
Finalité, licéité, nécessité et proportionnalité
Avant tout déploiement, le cabinet examine la finalité de la demande, l’accès licite aux sources et l’équilibre entre l’enjeu poursuivi et l’atteinte possible aux droits des personnes.
Intrusion, interception, usurpation et provocation
Le mandat n’autorise ni accès à un domicile ou à un compte privé, ni interception de messages, ni pose clandestine de traceur, ni scénario destiné à provoquer artificiellement une faute.
Cadrage, collecte, analyse puis restitution
Le cadrage fixe la question et les limites ; la collecte consigne les sources et horaires ; l’analyse distingue faits, recoupements et incertitudes ; la restitution rassemble le tout dans un rapport lisible.
Un rapport factuel et ses annexes utiles
Selon la mission : chronologie, constatations contextualisées, sources consultées, fichiers originaux utiles et limites rencontrées. Le rapport sépare ce qui est observé de ce qui reste à confirmer.
Un élément versable aux débats, soumis à l’appréciation du juge
Le rapport peut être communiqué à votre avocat et produit dans une procédure. Le juge demeure libre d’en apprécier la licéité, la recevabilité et la force probante au regard du dossier.
Hypothèses, inclusions et extensions écrites
Le devis précise le temps ou le forfait prévu, les déplacements, débours et livrables. Toute extension est soumise à votre accord. Un remboursement au titre de l’article 700 CPC dépend exclusivement de la décision du juge.
Intervenir, redéfinir la demande ou refuser la mission
L’échange initial aboutit à une orientation opérationnelle : demande de pièces, proposition chiffrée, recommandation de consulter un avocat ou refus motivé si la mission n’est pas légitime ou réalisable.
Premier échange confidentiel. Réponse initiale sous 24h ouvrées, puis cadrage après contrôle de la légitimité et de la faisabilité de la demande.
Parce que le sujet est sensible localement, notre méthode est irréprochable — c’est aussi ce qui protège la collectivité.
Nous documentons des faits au regard de la réglementation en vigueur, à charge et à décharge. Nous ne servons aucune cause militante, dans un sens comme dans l’autre.
Aucune intrusion, aucun subterfuge déloyal : observations depuis l’espace public, sources ouvertes, et le cas échéant réservation mystère documentée. C’est la condition de la recevabilité.
Collecte limitée à la finalité de la mission, convention écrite, durée de conservation encadrée. La proportionnalité des moyens est appréciée dossier par dossier.
Le durcissement des règles s’accompagne d’une exigence accrue sur la preuve : un dossier mal construit fragilise la collectivité. Notre rôle est précisément d’éviter cela.
Les questions que l’on n’ose pas toujours poser — traitées franchement, avant que vous décrochiez votre téléphone.
Oui, dans un cadre précis : la profession est réglementée par le Livre VI du Code de la sécurité intérieure, sous contrôle du CNAPS. Une enquête est licite lorsqu’elle repose sur un intérêt légitime, reste proportionnée et se déroule dans l’espace public. Nous refusons toute mission hors de ce cadre — c’est aussi ce qui rend nos rapports produisibles en justice.
Le secret professionnel couvre l’existence même de votre dossier (Art. 226-13 du Code pénal). Facturation neutre, échanges chiffrés, aucune donnée revendue ni sous-traitée : la confidentialité n’est pas une option commerciale, c’est une obligation pénalement sanctionnée.
Chaque mission est précédée d'un devis préalable et d'un cadrage horaire contractualisé — vous connaissez le plafond avant d'engager le premier euro. En matière civile, le juge peut mettre les frais d'enquête à la charge de la partie adverse (Article 700 du CPC), sous réserve de son appréciation souveraine.
La majorité des missions se cadrent sous 24 à 48 h et se déroulent sur 3 à 7 jours. Vous recevez un point d’étape à chaque phase et le rapport final est remis à la date convenue dans le mandat.
Du contrôle ponctuel à la campagne annuelle
Levée de doute sur un logement signalé : documentaire + passage terrain.
Dossier probatoire complet sur une fausse résidence principale ou un changement d’usage de fait.
Vérification d’un échantillon d’adresses issu de vos outils de données, priorisé par enjeu.
Bon de commande administratif accepté. Facturation Chorus Pro. Devis écrit gratuit sous 24 h.
Pour défendre les intérêts de votre entreprise (concurrence déloyale, fraude), comparez les leviers d'action.
Besoin d'évaluer la méthode utile et ses limites ?
Un premier échange d'orientation de 15 minutes permet de clarifier le besoin. Réponse initiale sous 24 h ouvrées ; aucune recevabilité judiciaire n'est garantie à ce stade.
Tout ce que vous devez savoir sur Fraude à la Résidence Principale & Meublés de Tourisme Non Déclarés
Choisissez le mode d'engagement adapté à l'urgence de votre dossier.
Surtaxe, compensation, enregistrement : ce que la réglementation permet déjà à votre commune.
Lire l’analyseÉchangeons sur vos signalements en cours et la meilleure stratégie probatoire. Réponse confidentielle.
Demander un devisDossier contentieux imminent ou campagne à caler avant la saison ? Parlons-en directement.
06 52 54 78 64Le Pays Basque et le Sud des Landes concentrent une tension logement parmi les plus fortes de France : part élevée de résidences secondaires dans les communes littorales, règlement de changement d’usage avec compensation sur l’agglomération, majoration de la taxe d’habitation votée par de nombreuses communes. Les collectivités du territoire ont fait de la régulation des meublés de tourisme une priorité politique et budgétaire assumée. Notre ancrage local — Bayonne, Anglet, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, jusqu’à Hossegor et Capbreton — permet des constats répétés, discrets et peu coûteux, là où un prestataire distant facture chaque déplacement.
Sinistres sur bateaux de plaisance et jet-skis dans les ports d'Anglet, Hendaye, Capbreton, Saint-Jean-de-Luz, souvent déclarés tardivement après des séjours en Espagne.
Cambriolages et vols dans les résidences secondaires (Biarritz quartier Impérial/Beaurivage, Guéthary, Hossegor golf) avec surévaluation systématique des préjudices.
Vérification de fraudes aux indemnités journalières sur les spots de surf (Côte des Basques, Lafitenia) et parcours de golf (Chiberta, Arcangues).
Accidents simulés et chutes avec faux témoins complices sur les axes stratégiques (A63, RN10, D810) et zones commerciales denses.
Tribunal Judiciaire de Bayonne / TA de Pau
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Notre expertise en fraude à la résidence principale & meublés de tourisme non déclarés couvre l'ensemble du Pays Basque et du Sud des Landes. Chaque zone bénéficie d'une connaissance terrain approfondie.
Pour aller plus loin
Un rapport de détective privé est-il recevable devant le JAF, les Prud'hommes, le Tribunal de Commerce ou le juge pénal ? Le cadre juridique et les décisions de référence, juridiction par juridiction.
Attention : Une preuve obtenue illégalement peut faire annuler votre procédure. Tableau comparatif des preuves admissibles en justice 2026.
Expulsion de squat sous 48h et preuve de sous-location Airbnb illégale à Biarritz, Anglet et Bayonne : Loi Kasbarian et enquête détective agréé CNAPS.
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Expertise en litiges de location saisonnière. Détective agréé CNAPS. Preuves de sous-location illégale et gestion de squat pour le Préfet.
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Résidence secondaire : vérifier des faits, documenter une anomalie et clarifier l’usage du bien pendant votre absence. Mission cadrée au Pays Basque.
Échange préalable confidentiel sous accord de non-divulgation (NDA) avec la direction du cabinet. Réponse sous 24h ouvrées.
Julien Hoang
Avec 9 ans d'expérience sur le terrain du Pays Basque et des Landes, j'accompagne particuliers et dirigeants pour distinguer les faits vérifiables des hypothèses. Mon approche allie méthode, proportionnalité et connaissance du territoire.