Fiscalité Immobilière & Conformité Résidentielle — 2026
Réf : Art. 1407 ter CGI & Art. 102 C. Civ. (Domicile Réel)
La Pression Fiscale Maximale : Avec une surtaxe de 60 % appliquée sur les résidences secondaires à Biarritz et sur la Côte Basque, les requalifications fictives en « résidence principale » se multiplient. Mais entre une simple déclaration d’adresse et la réalité matérielle du principal établissement (Art. 102 C. Civ.), le redressement fiscal est impitoyable.
Une villa d’exception dans le quartier du Phare ou à Chiberta déclarée comme « résidence principale » par un propriétaire qui vit en réalité 10 mois sur 12 à Paris ou Madrid ? Un ex-conjoint qui se domicilie artificiellement chez des proches pour cacher la propriété d’un bien haut de gamme à Biarritz ? Une collectivité locale qui cherche à restaurer l’équité fiscale face aux déclarations frauduleuses ?
Face aux exigences de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) qui demande aux municipalités du Pays Basque d’apporter des preuves concrètes d’inoccupation, le cabinet Ikerketa a conçu le protocole probatoire Residence-Truth.
Voici comment établir la réalité de l’occupation d’un bien en 2026.
1. La Surtaxe de 60 % : Le Contexte Fiscal sur la Côte Basque
Impact de la Majoration de Taxe d’Habitation (Art. 1407 ter CGI)
| Statut Déclaratif | Régime Fiscal Applicable | Contrôle de Conformité Ikerketa |
|---|---|---|
| Résidence Principale Réelle | Exonération totale de taxe d’habitation + Exonération totale de plus-value immobilière | Attestation d’occupation permanente et effective sur 12 mois |
| Résidence Secondaire Régulière | Taxe d’habitation de base + Majoration maximale de 60 % votée par Biarritz | Conformité déclarative établie sans risque de litige |
| Fausse Déclaration Principale | Manœuvre frauduleuse : redressement sur 3 ans + 40% à 80% de pénalités (Art. 1729 CGI) | Preuve d’inoccupation réelle (45 jours/an constatés sur place) |
2. Le Protocole Méthodologique « Residence-Truth »
Pour prouver sans équivoque qu’un bien ne constitue pas le principal établissement du sujet :
[ PHASE 1 : AUDIT NUMÉRIQUE & OSINT ]
► Analyse de l'empreinte numérique et de la cohérence géographique des activités professionnelles
► Détection de mandats d'entreprises actifs dans une autre région ou à l'étranger
► Cartographie des réseaux sociaux attestant d'une domiciliation quotidienne extérieure
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[ PHASE 2 : CONSTATATIONS MULTI-SAISONNIÈRES DE TERRAIN ]
► Surveillances physiques horodatées réparties sur plusieurs mois et cycles (semaines / week-ends)
► Constat d'absence de véhicules, volets clos en permanence et absence de levée de courrier
► Respect rigoureux du cadre légal de l'espace public (proportionnalité)
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[ PHASE 3 : RAPPORT D'INVESTIGATION POUR REDRESSEMENT OU JAF ]
► Rapport circonstancié scellé SHA-256 produit devant la DGFiP ou le Tribunal Judiciaire de Bayonne
► Requalification du statut fiscal ou réévaluation de la prestation compensatoire3. Les Applications Stratégiques du Rapport
- Pour les Collectivités Locales : Recouvrement des recettes fiscales légitimes pour financer les services publics et respecter les quotas de logements permanents.
- Pour les Procédures de Divorce & Prestation Compensatoire : Démontrer au Juge aux Affaires Familiales qu’un conjoint dissimule la jouissance d’une villa de standing pour minorer son train de vie apparent.
- Pour les Litiges Successoraux : Faire échec aux abattements fiscaux indûment revendiqués sur des résidences secondaires requalifiées frauduleusement.
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