Sûreté Résidentielle & Protection Hivernale — Guide 2026
Loi Kasbarian-Bergé 2023 & Art. 38 Loi DALO (Expulsion 48h)
Le Double Danger de la Basse Saison : Entre septembre et mai, les villas de la Côte Basque laissées sans surveillance humaine s’exposent à deux catastrophes : l’intrusion par des squatteurs et le refus d’indemnisation de l’assureur qui active la clause d’inhabitation pour défaut de surveillance physique.
Fermer sa villa à Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Guéthary ou Hossegor après l’été et regagner Paris, Bordeaux ou Madrid l’esprit tranquille ? Découvrir en hiver que des squatteurs ont forcé les accès et se sont installés durablement ? Subir un dégât des eaux non maîtrisé et voir sa compagnie d’assurance refuser la prise en charge pour inoccupation prolongée ?
Sur le littoral basco-landais, la protection du patrimoine immobilier secondaire exige une organisation rigoureuse.
Voici le protocole complet de fermeture et les garanties d’audit déployées par le cabinet Ikerketa en 2026.
1. La Clause d’Inhabitation : Le Piège des Assurances Multirisques
La quasi-totalité des contrats d’assurance habitation pour résidences secondaires comporte une clause d’inhabitation ou de vacance prolongée :
Impact de l’Inoccupation sans Mandat de Surveillance
| Situation du Bien | Sans Surveillance Physique Régulière | Avec Mandat de Rondes Ikerketa |
|---|---|---|
| Garantie Vol & Vandalisme | Suppression totale après 60 à 90 jours de vacance consécutive | Maintien intégral grâce aux fiches de passage horodatées |
| Franchise Dégât des Eaux | Majoration sévère ou déchéance pour défaut de purge | Vérification technique préalable des compteurs et vannes |
| Preuve d’Occupation Récente | Inexistante (bloque la procédure préfectorale express anti-squat) | Fiches de présence certifiées CNAPS valables en préfecture |
2. Procédure Anti-Squat Express (Loi Kasbarian-Bergé)
Grâce au cadre législatif renforcé, la résidence secondaire bénéficie de la même protection pénale que la résidence principale :
[ CONSTATATION DE L'INTRUSION PAR RONDE IKERKETA ]
► Rapport certifié établissant que le bien était libre et fermé lors du dernier contrôle
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[ DÉPÔT DE PLAINTE IMMÉDIAT AU COMMISSARIAT DE BIARRITZ / BAYONNE ]
► Qualification pénale : Violation de domicile (Art. 226-4 CP — 3 ans de prison)
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[ SAISINE DU PRÉFET DES PYRÉNÉES-ATLANTIQUES (PROCÉDURE ART. 38 DALO) ]
► Demande de mise en demeure préfectorale de quitter les lieux sous 24h
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[ ÉVACUATION FORCÉE PAR LES FORCES DE L'ORDRE SOUS 48H ]
► Libération des lieux sans devoir attendre une longue procédure judiciaire au fond3. Checklist de Sûreté en 6 Étapes Avant le Départ
- Purge intégrale des canalisations : Vidanger les réseaux extérieurs et fermer la vanne générale d’arrivée d’eau.
- Relevé hebdomadaire du courrier : Éviter les boîtes aux lettres pleines de prospectus signalant l’inoccupation aux cambrioleurs.
- Élagage de la végétation : Dégager les angles morts et les fenêtres pour supprimer les zones de dissimulation.
- Vérification des serrures A2P : Contrôler le verrouillage de toutes les dépendances et volets roulants.
- Inventaire photographique scellé : Archiver des clichés haute définition du mobilier d’art et des équipements de valeur.
- Mise en place d’un mandat de rondes physiques avec le cabinet Ikerketa.
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