Sûreté Immobilière & Protection des Bailleurs — Guide 2026
Loi Kasbarian-Bergé & Loi Ripost 2026 (Expulsion Express 48h-72h)
La Règle d’Urgence : Face à une occupation illicite, le temps est le pire ennemi du propriétaire. Tenter de faire justice soi-même en coupant l’eau ou en forçant les serrures est un délit passible de prison. Seule la voie légale accélérée appuyée par un constat de détective garantit l’expulsion par la force publique sous 48 heures.
Découvrir que votre résidence secondaire à Biarritz, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz ou Hossegor est occupée par des squatteurs qui ont changé les barillets ? Un locataire qui refuse de payer ses loyers depuis 8 mois mais roule en berline allemande et multiplie les séjours à l’étranger ? Une sous-location sauvage sur Airbnb qui dégrade votre bien sans votre accord ?
Dans les zones de forte tension immobilière du Pays Basque et du Sud-Landes, les propriétaires bailleurs disposent désormais d’outils légaux d’une efficacité redoutable.
Voici la chaîne d’action méthodologique pour récupérer la pleine jouissance de votre bien et recouvrer vos créances en 2026.
1. Squat vs Impayés Locatifs : Deux Procédures Distinctes
Squatteur sans Titre vs Locataire Défaillant
| Critère Clé | Squat / Occupation Illicite | Loyers Impayés (Bail d’Habitation) |
|---|---|---|
| Mode d’Entrée dans les Lieux | Effraction, ruse ou maintien sans aucun contrat initial | Entrée régulière avec signature d’un bail loi de 1989 |
| Procédure d’Expulsion | Expulsion administrative préfectorale express sous 48h (Art. 38 DALO) | Commandement de payer puis assignation devant le JCP (TJ Bayonne) |
| Action Détective Ikerketa | Constatation immédiate d’effraction et d’occupation pour saisine préfet | Enquête de solvabilité (employeur, comptes bancaires, train de vie réel) |
2. Le Protocole d’Expulsion Administrative Express sous 48h
[ CONSTATATION DU SQUAT SOUS 4H PAR IKERKETA ]
► Prises de vues photographiques des signes d'occupation et d'effraction
► Identification des occupants et recueil d'attestations de voisinage
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[ DÉPÔT DE PLAINTE IMMÉDIAT ]
► Plainte au Commissariat de Biarritz / Bayonne pour violation de domicile (Art. 226-4 CP)
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[ SAISINE DU PRÉFET DES PYRÉNÉES-ATLANTIQUES / LANDES ]
► Demande officielle de mise en demeure de quitter les lieux sous 24h
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[ ÉVACUATION FORCÉE PAR LA POLICE NATIONALE / GENDARMERIE SOUS 48H ]3. Loyers Impayés : Comment Forcer le Débiteur Solvable à Payer
Pour récupérer plusieurs mois d’arriérés de loyers :
- Localisation de l’employeur effectif : Permet au commissaire de justice de pratiquer une saisie directe sur les salaires mensuels.
- Identification des comptes bancaires et sociétés écrans : Détection des avoirs financiers en France et en Espagne pour saisie-attribution.
- Condamnation à l’Article 700 CPC : Remboursement intégral de vos frais de justice et de détective par le locataire de mauvaise foi.
Consultez notre guide dédié sur les locataires partis sans payer et le recouvrement de créances.
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