Sous-Location Airbnb Illégale Biarritz : Comment Prouver et Récupérer les Gains ?
42 000€ empochés illégalement par des locataires indélicats. Apprenez à détecter les fraudes et à protéger votre patrimoine avec des preuves béton.
Les 10 Signes Qui Prouvent une Sous-Location Airbnb
1Boîte à Clés Sécurisée (Signe N°1 = 90% de Certitude)
Le signe : Apparition soudaine d'une KeyBox (boîte à clés à code) sur la façade, la porte d'entrée, ou dans le hall d'immeuble.
Pourquoi c'est suspect ? Les locataires légitimes ont leurs propres clés. Une KeyBox permet d'accueillir des touristes sans être présent (check-in automatique typique Airbnb).
Où vérifier : Sur la porte de l'appartement, sur la façade extérieure (près de l'interphone), ou dans le hall (fixée sur un mur, une boîte aux lettres...).
✅ Exemple Biarritz : Un propriétaire de la Rue Gambetta remarque une KeyBox Master Lock fixée sur sa porte d'entrée. Il vérifie Airbnb → Son appartement est loué 180€/nuit sous le nom de son locataire.
2Va-et-Vient Incessants / Visages Inconnus
Le signe : Vos voisins ou le gardien se plaignent de bruits de valises à roulettes (tous les 2-3 jours), de visages différents chaque week-end, ou de personnes qui cherchent l'appartement avec un téléphone à la main (GPS Airbnb).
✅ Témoignage (Hossegor) : "Chaque vendredi, je voyais des groupes de jeunes avec des valises monter dans l'appartement du 2e. Le lundi, d'autres repartaient. Au bout de 3 semaines, j'ai prévenu le propriétaire." — Voisin du dessous
3Consommation d'Eau / Électricité Anormale
Le signe : Votre locataire déclare habiter seul, mais les compteurs explosent (consommation d'eau x3, chauffage/climatisation à fond en permanence).
✅ Cas Guéthary (2023) : Un propriétaire remarque que son locataire "célibataire" consomme autant d'eau qu'une famille de 5 personnes. Enquête Ikerketa → Sous-location à des groupes de surfeurs (8-10 personnes/semaine).
4Votre Bien Apparaît sur Airbnb / Booking
Le signe : En cherchant sur Airbnb, vous reconnaissez l'intérieur de votre appartement sur une annonce.
Comment chercher ? Allez sur Airbnb.fr → Recherchez votre ville + quartier → Filtrez "Appartement entier" → Reconnaissez-vous votre canapé ? Votre cuisine ? Votre vue ?
✅ Exemple Biarritz (Milady) : Un propriétaire reconnaît son parquet chêne massif et sa table basse IKEA sur une annonce à 220€/nuit. Le "hôte" : son locataire.
5Commentaires Clients sur les Plateformes
Le signe : L'annonce comporte des avis clients datant de plusieurs mois → Preuve que la sous-location dure depuis longtemps (préjudice aggravé).
"Super séjour à Biarritz !" • "Hôte réactif, check-in facile avec la boîte à clés" • "Parfait pour un week-end surf à Hossegor"
Juridique : Les juges du Tribunal de Bayonne tiennent compte de cette récurrence pour maximiser les dommages-intérêts.
6 Dégradations Anormales
Parquet rayé, murs sales, meubles cassés... Un locataire seul ne cause pas autant de dégâts que des rotations de touristes irrespectueux.
7 Plaintes Voisins / Syndic
Nuisances sonores, fêtes, occupation excessive... Les touristes de passage respectent moins les parties communes que les résidents.
8 Refus de Visites
Votre locataire refuse systématiquement vos visites légitimes (état des lieux annuel, réparations) ? Il cache sans doute la KeyBox ou des touristes.
9 Autres Plateformes
Vérifiez aussi LeBonCoin (Vacances), Abritel, Booking et les sites locaux (cotebasque-locations.fr). Les fraudeurs maximisent leur visibilité.
10 Revenus Déclarés Incohérents
Votre locataire gagne 2 000€ mais paie 1 500€ de loyer sans difficulté ? Sa "vraie" source de revenus, c'est votre appartement sur Airbnb.
💰 La Rentabilité de la Fraude (Chiffres Réels Côte Basque)
| Poste | Sous-Location Airbnb Illégale | Gain Frauduleux |
|---|---|---|
| Loyer payé au propriétaire | 1 500€/mois | — |
| Revenus Airbnb/mois (été) | 4 500€ | +3 000€/mois |
| Revenus Airbnb/mois (hiver) | 1 800€ | +300€/mois |
| TOTAL SUR 1 AN | 36 000€ | +18 000€/an |
⚖️ Cadre Légal 2019-2025 : Ce que disent les Tribunaux
Article 8 loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Interdiction formelle de sous-louer tout ou partie du logement sans accord écrit et préalable du propriétaire.
Cass. civ. 12 sept 2019 (Arrêt Fondateur)
Le locataire doit rembourser l'intégralité des sommes perçues via Airbnb, pas seulement la différence avec le loyer. Record : 27 295€ remboursés.
TJ Paris, 22 mars 2023 (Record)
Condamnation record : 221 000€ de remboursement pour sous-location illégale d'un studio 30m² sur plusieurs années.
CA Paris, 2020
Restitution de l'intégralité des "fruits civils" au propriétaire + résiliation du bail + expulsion.
Sanctions Cumulatives
Civiles : Résiliation + Expulsion + Remboursement
Administratives : Amende jusqu'à 45 000€
Pénales : Jusqu'à 1 an prison (logements sociaux)
Nos Limites Déontologiques (Méthodologie 100% Légale)
Chez Ikerketa, nous constituons des dossiers juridiquement inattaquables sans exposer nos clients à des poursuites pour obtention déloyale de preuves.
✓ CE QUE NOUS FAISONS (Légal)
- • Constat numérique huissier (annonce publique)
- • Surveillance extérieure (voie publique uniquement)
- • Témoignages voisins volontaires
- • Analyse données publiques (avis, historique)
❌ CE QUE NOUS NE FAISONS PAS (Illégal)
- ❌ Réservation sous fausse identité (usurpation)
- ❌ Intrusion dans le logement (violation domicile)
- ❌ Piratage compte Airbnb du locataire
- ❌ Installation dispositifs surveillance cachés
⚖️ Cas Réel : L'Appartement "Fantôme" de Biarritz (2023)
Le Contexte
Madame T. loue son T3 (Quartier Halles) à Monsieur K., prétendu "consultant en informatique" (1 200€/mois). Tout semble normal pendant 18 mois.
Le Doute & Le Flagrant Délit
Un voisin alerte Madame T. des allées et venues. Elle retrouve son appartement sur Airbnb sous le pseudo "BiaBiaBiarritz" : 112 avis clients, disponible 320 jours/an, tarif moyen de 220€/nuit.
Gains illégaux estimés : 280 nuits × 220€ = 61 600€ - (21 600€ loyers) = 40 000€ de gain net frauduleux.
L'Intervention Ikerketa & Jugement
- Constat numérique (72h) : Capture intégrale annonce + Constat Huissier.
- Surveillance extérieure (5 jours) : Photos check-in/check-out touristes, valises, plaques véhicules.
- Témoignages voisins : Attestations recueillies méthodologie légale (nuisances, rotation locataires).
- Jugement (8 mois plus tard) : Résiliation bail, Expulsion immédiate, Remboursement 40 000€ (gains) + 8 000€ (dommages).
Total récupéré par Madame T. : 51 000€
⚖️ Comment Récupérer Votre Bien (et l'Argent) : Les 5 Étapes
Constituer le Dossier de Preuves (3-10 Jours)
NE CONTACTEZ PAS LE LOCATAIRE TOUT DE SUITE !
- Constat d'Huissier de l'annonce (avant suppression)
- Surveillance extérieure (Check-in touristes, valises, plaques)
- Témoignages voisins/syndic (déclarations volontaires)
- Analyse données publiques (avis clients, historique annonce)
- Calcul précis du préjudice financier
Mise en Demeure (Obligatoire)
Lettre recommandée AR exigeant : cession immédiate, remboursement des gains et rappel de la clause du bail.
Dans 80% des cas, le locataire nie ou ne répond pas. Passage étape 3.
Assignation Tribunal Bayonne
Saisine du Tribunal Judiciaire pour : Résiliation bail, Expulsion, Remboursement 100% gains illégaux (+ Dommages).
Coût procédure : 2 500€ - 4 500€ (récupérables).
L'Audience (Jugement)
Le juge vérifie la réalité de la sous-location (preuves Ikerketa + constats) et son caractère lucratif.
Le Tribunal de Bayonne est sévère : remboursement total gains quasiment systématique.
Exécution & Récupération
Expulsion (avec force publique si besoin). Saisies sur salaire/comptes pour récupérer les sommes.
❓ Vos Questions Fréquentes
Vous soupçonnez une sous-location illégale ?
Ne laissez pas votre locataire s'enrichir en dégradant votre bien. Chaque jour compte pour figer les preuves avant qu'il ne supprime l'annonce.
