Protégez la sérénité de vos résidents et faites respecter le règlement.
Solution d'investigation professionnelle
Les gestionnaires de copropriété et syndics professionnels sont quotidiennement confrontés à des situations conflictuelles complexes qui perturbent la vie de l'immeuble et génèrent tensions, plaintes et contentieux : copropriétaires ou locataires générant des nuisances sonores répétées (musique nocturne, fêtes, travaux intempestifs, aboiements), violations caractérisées du règlement de copropriété (transformations non autorisées, usage commercial d'un lot d'habitation, installations dangereuses), sous-locations saisonnières abusives type Airbnb en zone tendue et sans autorisation de l'assemblée générale, dégradations des parties communes, occupations sans titre ou squat, impayés chroniques de charges.
Sur la Côte Basque, et particulièrement à Biarritz, Anglet et Saint-Jean-de-Luz, la problématique de la sous-location touristique illégale a pris une ampleur considérable, transformant des immeubles résidentiels en quasi-hôtels avec toutes les nuisances que cela engendre.
Face à ces situations, le syndic se trouve souvent démuni car il lui manque les preuves matérielles et objectives nécessaires pour agir efficacement en justice ou présenter un dossier solide en assemblée générale.
Nos investigations apportent précisément ces éléments probants : constatations factuelles des nuisances avec enregistrements sonores horodatés et géolocalisés, filatures et surveillances pour identifier les locataires réels et prouver la sous-location illicite, photographies et vidéos des dégradations et violations du règlement, enquêtes de voisinage pour recueillir des témoignages concordants, vérifications administratives pour établir les situations irrégulières.
Nos rapports horodatés, géolocalisés et accompagnés de témoignages signés permettent au syndic de disposer d'un dossier probant irréfutable tribunal/AGE pour convoquer le copropriétaire ou locataire fautif, obtenir un vote en assemblée générale, saisir le tribunal en référé pour faire cesser les troubles, solliciter une expulsion ou des dommages et intérêts, et restaurer tranquillité 12+ mois minimum.
Confidentialité
Absolue
Précision
Méthodologie rigoureuse
Expertise
Reconnue
Restaurer la tranquillité et faire respecter le RC avec des preuves incontestables.
Facturation directe à la copropriété. Assistance à l'Assemblée Générale incluse si besoin.
Nous apportons preuves incontestables (rapports horodatés, enregistrements, photos, témoignages signés) = base solide pour référé/AGE.
Dossier « béton » = poids dissuasif : le propriétaire cède souvent avant le tribunal.
Ligne directe dédiée aux professionnels du droit et entreprises.
2/semaine
Fraude Airbnb
Fréquence moyenne des constats de sous-location illicite matérialisés sur la Côte Basque.
95%
Nuisances Stop
Taux de cessation des troubles après présentation du rapport probant au copropriétaire contrevenant.
180k€
Recouvrement
Total des charges impayées récupérées grâce à la localisation de débiteurs "disparus" en 2024.
< 50€
Coût / Logement
Impact budgétaire moyen d’une enquête réparti sur les lots d’une copropriété de taille moyenne.
Notre savoir-faire au service de vos besoins
Notre connaissance approfondie du territoire
Spécialiste reconnu de la gestion des conflits en copropriété sur la Côte Basque (150+ résidences partenaires gérées, 2020-2024), nous intervenons régulièrement dans les résidences haut de gamme et de standing de Biarritz, Anglet et Saint-Jean-de-Luz où les attentes en matière de tranquillité et de respect du règlement sont particulièrement élevées : quartier Impérial et quartier des Halles à Biarritz (résidences Belle Époque transformées en copropriété de luxe), Chiberta et front de mer à Anglet (résidences modernes avec piscines et parkings), centre-ville et Sainte-Barbe à Saint-Jean-de-Luz, résidences sécurisées de Bayonne et Guéthary.
Nous maîtrisons parfaitement les problématiques spécifiques à cette zone littorale et touristique : la sous-location saisonnière abusive via Airbnb, Booking ou Abritel, qui transforme des immeubles résidentiels en quasi-hôtels avec rotation permanente d'occupants, nuisances festives estivales, dégradations, insécurité et dépréciation de la valeur patrimoniale.
Dans ces zones tendues classées par arrêtés préfectoraux, la location meublée touristique est strictement encadrée et nécessite une autorisation de changement d'usage et un vote favorable en AG, conditions rarement respectées.
Nous excellons à identifier les lots illégalement exploités en chambres d'hôtes ou locations courte durée (surveillance des entrées/sorties, vérification des annonces en ligne sur Airbnb/Booking/Abritel, recoupements avec les registres de tourisme), à prouver la violation du règlement de copropriété, et à constituer le dossier permettant au syndic de faire cesser cette activité lucrative mais illicite.
Nous traitons également les conflits classiques aggravés par laPromiscuité des immeubles anciens du centre-ville : nuisances sonores entre étages, troubles de jouissance liés aux travaux de rénovation anarchiques, litiges sur parties communes (parkings souterrains, espaces verts, piscines collectives), impayés de charges par des propriétaires de résidences secondaires peu solvables ou injoignables.
Notre approche allie fermeté dans la collecte de preuves et discrétion absolue pour préserver l'image et la sérénité de la copropriété.
Comprendre pour mieux agir
Transformation d'un lot d'habitation en meublé touristique sans autorisation AG (Biarritz/Anglet). Nuisances, insécurité, violation du RC.
Surveillance des rotations (valises), constat d'Huissier sur annonce web, identification des locataires, matérialisation de la commercialisation.
Preuve irréfutable pour action en résiliation de bail ou condamnation sous astreinte.
Dégradation du climat de l'immeuble, départ de copropriétaires, perte de valeur. Inaction du syndic reprochée.
Constat sonore horodaté (décibelmètre), recueil de témoignages (enquête voisinage), constatation des dégradations parties communes.
Dossier probant pour référé 'cessation de troubles' ou clause résolutoire.
Copropriétaire ne payant plus ses charges mais affichant un train de vie confortable ou organisant son insolvabilité.
Recherche de l'employeur (saisie salaire), identification des comptes bancaires et actifs dissimulés, enquête de solvabilité terrain.
Localisation d'actifs saisissables pour recouvrement forcé.
Occupation illégale d'un lot ou d'une partie commune (cave, loge). Risque dégradation et insécurité.
Preuve de l'occupation de fait (allées et venues), identité des occupants, durée de l'occupation.
Constat pour procédure d'expulsion accélérée.
Connaissance terrain = efficacité maximale
Risque
Airbnb intensif, rentabilité max, forte rotation.
Nos Atouts
Surveillance discrète hyper-centre, constat web.
Risque
Villas/Apparts fêtes estivales, nuisances nocturnes.
Nos Atouts
Intervention nocturne, mesure sonore.
Risque
Immeubles anciens, isolation faible, conflits usage.
Nos Atouts
Médiation, constat technique.
Risque
Impayés de charges, bailleurs indélicats.
Nos Atouts
Enquête solvabilité, localisation.
Ce que disent vos confrères de notre travail sur le secteur
"Face à un propriétaire qui louait illégalement deux appartements en Airbnb, le rapport d'Ikerketa nous a permis d'obtenir une condamnation en référé et le retour au calme dans la résidence."
Syndic Professionnel
Agence Immobilière (Biarritz)
Mai 2024
"Les nuisances sonores d'un locataire indélicat étaient invivables. L'intervention a permis de caractériser les troubles (mesures dB, horaires) et d'obtenir son départ rapide."
Président Conseil Syndical
Anglet Chiberta
Août 2024
Résultats concrets obtenus pour vos confrères
Une collaboration fluide et sécurisée
Nuisances nocturnes répétées dans une résidence de standing à Saint-Jean-de-Luz. Le syndic suspectait une exploitation hôtelière masquée. En 10 jours, nous avons documenté 8 rotations de locataires différents et prouvé la commercialisation via 3 plateformes distinctes sans accord de l'AG. Le dossier a permis au syndic d'obtenir une injonction immédiate et de restaurer le calme définitif des résidents.
Expérience Terrain
Cas client réel & anonymisé
Nos prestations complémentaires
Enquêtes privéess voisinage avant achat, preuves nuisances sonores et vérification locataires. Dossiers pour justice.
En savoir plusUn débiteur qui disparaît dans la nature (courrier NPAI) est le cauchemar de tout créancier. Au Pays Basque, nos enquêtes permettent de récupérer des créances perdues.
En savoir plus