SOLUTION B2B

Détective pour Syndics & Copropriétés (64) | Nuisances & Airbnb

Protégez la sérénité de vos résidents et faites respecter le règlement.

Votre Partenaire de Confiance

Solution d'investigation professionnelle

Les gestionnaires de copropriété et syndics professionnels sont quotidiennement confrontés à des situations conflictuelles complexes qui perturbent la vie de l'immeuble et génèrent tensions, plaintes et contentieux : copropriétaires ou locataires générant des nuisances sonores répétées (musique nocturne, fêtes, travaux intempestifs, aboiements), violations caractérisées du règlement de copropriété (transformations non autorisées, usage commercial d'un lot d'habitation, installations dangereuses), sous-locations saisonnières abusives type Airbnb en zone tendue et sans autorisation de l'assemblée générale, dégradations des parties communes, occupations sans titre ou squat, impayés chroniques de charges.

Sur la Côte Basque, et particulièrement à Biarritz, Anglet et Saint-Jean-de-Luz, la problématique de la sous-location touristique illégale a pris une ampleur considérable, transformant des immeubles résidentiels en quasi-hôtels avec toutes les nuisances que cela engendre.

Face à ces situations, le syndic se trouve souvent démuni car il lui manque les preuves matérielles et objectives nécessaires pour agir efficacement en justice ou présenter un dossier solide en assemblée générale.

Nos investigations apportent précisément ces éléments probants : constatations factuelles des nuisances avec enregistrements sonores horodatés et géolocalisés, filatures et surveillances pour identifier les locataires réels et prouver la sous-location illicite, photographies et vidéos des dégradations et violations du règlement, enquêtes de voisinage pour recueillir des témoignages concordants, vérifications administratives pour établir les situations irrégulières.

Nos rapports horodatés, géolocalisés et accompagnés de témoignages signés permettent au syndic de disposer d'un dossier probant irréfutable tribunal/AGE pour convoquer le copropriétaire ou locataire fautif, obtenir un vote en assemblée générale, saisir le tribunal en référé pour faire cesser les troubles, solliciter une expulsion ou des dommages et intérêts, et restaurer tranquillité 12+ mois minimum.

Confidentialité

Absolue

Précision

Méthodologie rigoureuse

Expertise

Reconnue

Services aux Syndics & Copropriétés

Restaurer la tranquillité et faire respecter le RC avec des preuves incontestables.

Constatation Airbnb Illégal : Forfait dès 550€ HT (Surveillance entrées/sorties + Constat internet).
Nuisances Sonores / Voisinage : Intervention ponctuelle ou sur la durée (Rapport horodaté).
Recherche Copropriétaire Débiteur : Localisation pour recouvrement de charges impayées.
Contrôle Occupation (Squat) : Vérification factuelle immédiate.

Facturation directe à la copropriété. Assistance à l'Assemblée Générale incluse si besoin.

Cadre Légal : Syndic, Copropriété et Votre Protection

Fondement légal : syndic, troubles et droit à agir

Article 544 Code Civil : Le propriétaire jouit de son droit de propriété (implique droit à la tranquillité, respect du règlement de copropriété).
Article 6 Loi Alur (2014) : Le syndic est responsable de l'exécution du règlement et peut diligenter une enquête si troubles ou violations constatées.
Article 4 Loi Alur : La sous-location courte durée est soumise à autorisation AG + changement d'usage si nécessaire.
Article L. 631-7 Code Monétaire Financier : Les locations meublées touristiques doivent faire l'objet d'une déclaration en mairie (non-respect = illégalité).
Article 667 Code Civil : Les troubles de voisinage permettent au syndic d'actionner le tribunalen référé pour cessation immédiate.

Jurisprudence clé (Cour de Cassation 2020-2024)

Preuves matérielles (enregistrements, photos, témoins) = suffisantes pour obtenir référé cessation troubles.
Airbnb illégal = violation du règlement de copropriété = expulsion possible.
Syndic agissant sans preuves factuelles = procédure fragile (risque rejet tribunal).

Notre rôle : sécuriser l'action du syndic

Nous apportons preuves incontestables (rapports horodatés, enregistrements, photos, témoignages signés) = base solide pour référé/AGE.

Dossier « béton » = poids dissuasif : le propriétaire cède souvent avant le tribunal.

Collaboration Partenaire

Ligne directe dédiée aux professionnels du droit et entreprises.

Contacter le Cabinet

06 52 54 78 64

En Chiffres

2/semaine

Fraude Airbnb

Fréquence moyenne des constats de sous-location illicite matérialisés sur la Côte Basque.

95%

Nuisances Stop

Taux de cessation des troubles après présentation du rapport probant au copropriétaire contrevenant.

180k€

Recouvrement

Total des charges impayées récupérées grâce à la localisation de débiteurs "disparus" en 2024.

< 50€

Coût / Logement

Impact budgétaire moyen d’une enquête réparti sur les lots d’une copropriété de taille moyenne.

Points Forts & Expertise

Notre savoir-faire au service de vos besoins

Constatation et preuve des nuisances sonores (enregistrements)

Surveillance et identification des sous-locations illicites Airbnb

Preuves photographiques des violations du règlement de copropriété

Enquêtes de voisinage et recueil de témoignages concordants

Détection des transformations non autorisées (travaux, usage)

Investigations sur dégradations volontaires parties communes

Vérification de l'occupation réelle des lots (squats, sous-loc)

Recherche de copropriétaires insolvables pour recouvrement charges

Surveillance des allées et venues suspectes (trafics, prostitution)

Constitution de dossiers probants pour assemblées générales

Rapports recevables tribunal/AGE (horodatés, géolocalisés, témoignages signés)

Médiation et gestion amiable des conflits de voisinage

Accompagnement pour procédures judiciaires (TJ, référés)

Expertise des problématiques de copropriétés de standing (Côte Basque)

Réactivité et interventions discrètes pour préserver l'ambiance

Ancrage Local & Juridictionnel

Notre connaissance approfondie du territoire

Spécialiste reconnu de la gestion des conflits en copropriété sur la Côte Basque (150+ résidences partenaires gérées, 2020-2024), nous intervenons régulièrement dans les résidences haut de gamme et de standing de Biarritz, Anglet et Saint-Jean-de-Luz où les attentes en matière de tranquillité et de respect du règlement sont particulièrement élevées : quartier Impérial et quartier des Halles à Biarritz (résidences Belle Époque transformées en copropriété de luxe), Chiberta et front de mer à Anglet (résidences modernes avec piscines et parkings), centre-ville et Sainte-Barbe à Saint-Jean-de-Luz, résidences sécurisées de Bayonne et Guéthary.

Nous maîtrisons parfaitement les problématiques spécifiques à cette zone littorale et touristique : la sous-location saisonnière abusive via Airbnb, Booking ou Abritel, qui transforme des immeubles résidentiels en quasi-hôtels avec rotation permanente d'occupants, nuisances festives estivales, dégradations, insécurité et dépréciation de la valeur patrimoniale.

Dans ces zones tendues classées par arrêtés préfectoraux, la location meublée touristique est strictement encadrée et nécessite une autorisation de changement d'usage et un vote favorable en AG, conditions rarement respectées.

Nous excellons à identifier les lots illégalement exploités en chambres d'hôtes ou locations courte durée (surveillance des entrées/sorties, vérification des annonces en ligne sur Airbnb/Booking/Abritel, recoupements avec les registres de tourisme), à prouver la violation du règlement de copropriété, et à constituer le dossier permettant au syndic de faire cesser cette activité lucrative mais illicite.

Occupation illégale d'un lot ou d'une partie commune (cave, loge). Risque dégradation et insécurité.

Notre Investigation

Preuve de l'occupation de fait (allées et venues), identité des occupants, durée de l'occupation.

Résultat

"Face à un propriétaire qui louait illégalement deux appartements en Airbnb, le rapport d'Ikerketa nous a permis d'obtenir une condamnation en référé et le retour au calme dans la résidence."

Syndic Professionnel

Agence Immobilière (Biarritz)

Mai 2024

"Les nuisances sonores d'un locataire indélicat étaient invivables. L'intervention a permis de caractériser les troubles (mesures dB, horaires) et d'obtenir son départ rapide."

Président Conseil Syndical

Anglet Chiberta

Août 2024

Résolutions de Conflits

Résultats concrets obtenus pour vos confrères

Airbnb Sauvage Impérial Biarritz

Problème : Studio transformé en hôtel clandestin (22 occupants/mois). Nuisances, insécurité, violation règlement.
Intervention : Surveillance 5 jours (entrées/sorties valises), constat d'Huissier sur annonce web, identification locataires.
Résultat : Condamnation Tribunal (Référé) à cesser activité sous astreinte + Dommages-intérêts.

Nuisances DJ St-Jean-de-Luz

Problème : Locataire DJ amateur mixant la nuit. 15 plaintes voisins. Propriétaire inactif.
Intervention : Constat sonore (sonomètre) horodaté sur 1 semaine. Recueil témoignages voisins.
Résultat : Preuve trouble anormal de voisinage. Résiliation bail judiciaire obtenue.

Recouvrement Charges 18k€

Problème : Copropriétaire absent, 18 000€ charges impayées. 'Disparu' en Espagne.
Intervention : Localisation nouvelle adresse San Sebastian + Identification compte bancaire espagnol.
Résultat : Signification validée, procédure saisie-attribution européenne enclenchée.

Workflow : Sécurisation de la Copropriété

Une collaboration fluide et sécurisée

1. Analyse Juridique & Mandat

Étude du Règlement de Copropriété (RC) et des griefs. Définition de la stratégie (Référé ou AGE) avec le Syndic/CS.

2. Constats & Surveillance

Intervention discrète sur site (jour/nuit). Matérialisation des faits : photos, vidéos, mesures sonores, identification occupants.

3. Rapport Procédural

Rédaction d'un rapport circonstancié, neutre et précis, directement exploitable pour une assignation ou un vote en AG.

4. Action & Retour au Calme

Support lors de l'AG pour présenter les preuves ou transmission à l'avocat du syndicat pour procédure.

Violation Règlement Copropriété

L'Hôtel Clandestin du Centre-Ville

Nuisances nocturnes répétées dans une résidence de standing à Saint-Jean-de-Luz. Le syndic suspectait une exploitation hôtelière masquée. En 10 jours, nous avons documenté 8 rotations de locataires différents et prouvé la commercialisation via 3 plateformes distinctes sans accord de l'AG. Le dossier a permis au syndic d'obtenir une injonction immédiate et de restaurer le calme définitif des résidents.

Expérience Terrain

Cas client réel & anonymisé

Cadre Légal & Garanties d'Intervention à Pays Basque

L'intervention d'un détective privé à Pays Basque, comme sur l'ensemble du territoire national, est strictement encadrée par le Livre VI du Code de la Sécurité Intérieure. Notre agence IKERKETA opère sous l'agrément du CNAPS (Conseil National des Activités Privées de Sécurité), garantissant la légalité de chaque investigation.

Admissibilité Juridique (Preuve)

Nos rapports d'enquête agréés CNAPS sont rédigés selon les normes de la jurisprudence constante (arrêt Brunet, 1962). Ils sont productibles devant toutes les juridictions (Juge aux Affaires Familiales, Tribunal de Commerce, Prud'hommes) et font foi jusqu'à preuve du contraire. Chaque observation est datée, géolocalisée et circonstanciée.

Secret Professionnel & Déontologie

Conformément à l'article 226-13 du Code Pénal, nous sommes tenus au secret professionnel absolu. Vos échanges, votre identité et l'existence même de notre mandat à Pays Basque restent confidentiels. Cette protection s'étend à nos archives et correspondances.

Agrément CNAPS

Autorisation administrative officielle d’exercer (AUT-064...).

Rapport Détaillé

Photos, heures et constatations précises pour votre avocat.

Respect Légal

Respect de la vie privée et proportionnalité des moyens.

Confidentialité

Protection totale des données et de l’anonymat client.

Services Recommandés

Nos prestations complémentaires

Voir tous les services

Enquête Immobilière

Enquêtes privéess voisinage avant achat, preuves nuisances sonores et vérification locataires. Dossiers pour justice.

Recherche de Débiteurs

Un débiteur qui disparaît dans la nature (courrier NPAI) est le cauchemar de tout créancier. Au Pays Basque, nos enquêtes permettent de récupérer des créances perdues.