Sous-location illégale Airbnb & gestion nuisances locataires.
Loi 1989, Code Pénal et Loi Kasbarian 2023 : ce que dit le droit.
« Le preneur ne peut sous-louer le bien loué [...] que si le contrat de location l’autorise explicitement. »
Renforcement des sanctions et clarification des procédures :
Distinction Cruciale : Locataire vs Occupant
Lié par un bail. Responsabilité Contractuelle (Civil). Risque la résiliation et les dommages-intérêts.
Occupant sans droit ni titre. Responsabilité Pénale potentielle (violation domicile). Cible de la procédure d'expulsion.
De la réservation légale au squat installé : le mécanisme technique.
Phase 0 : Ciblage
Repérage Airbnb. Cibles : Résidences secondaires, propriétaires loin, serrures simples.
Phase 1 : Entrée (J0)
Check-in légal via la plateforme. Tout semble normal. Observation des lieux.
Phase 2 : Serrure (J1)
Appel serrurier ('clés perdues'). Changement cylindre. Le piège se referme.
Phase 3 : Contrats (J1-J3)
Transfert EDF/Eau au nom du squatteur. Preuve administrative de 'domicile'.
Phase 4 : Ancrage (J3+)
Installation durable. Re-mise en location sur autre plateforme pour profit.
Sans surveillance, le délai moyen de découverte est de 17 à 30 jours. Avec Ikerketa, il tombe à 2 à 4 jours, changeant radicalement la procédure applicable.
La vulnérabilité spécifique du parc immobilier en Côte Basque.
Source : INSEE, Observatoire du Logement 64 et Base de données sinistres Cabinet Ikerketa 2020-2025.
Quelle procédure choisir selon la situation ? Analyse comparative.
| Procédure | Conditions Clés | Délai / Coût | Notre Avis |
|---|---|---|---|
| Évacuation AdministrativeArt. 38 Loi 2023 |
| Délai optimisé Maîtrisé | Recommandé Dans la majorité des cas observés sur la Côte Basque lorsque le dossier est complet. |
| Référé JudiciaireDevant le Tribunal |
| 2 à 4 mois Moyen (~4k€) | Alternative Si situation complexe ou refus préfectoral. |
| Procédure FondClassique |
| 18 à 36 mois Élevé (8k€+) | À Éviter Un cauchemar financier et temporel. |
Un process en 5 étapes pour sécuriser votre actif.
Consultation
Analyse configuration risque (serrure, accès, voisinage). Plan sur-mesure.
Baseline
Photos J-1 avant locataires. Preuve de l'état initial incontestable.
Surveillance
Passages J+1 et J+3 post-location. Fenêtre critique de détection.
Réservation
Si suspicion sous-location : réservation d'observation pour constat passif de l'occupation.
Rapport
Dossier structuré pour Préfet (DALO) ou Tribunal. Photos horodatées.
Fondements juridiques confirmés en droit immobilier français.
Sous-location Illicite
Les sous-loyers perçus sans autorisation constituent des fruits civils appartenant au propriétaire. Le locataire doit les restituer intégralement au bailleur.
Art. 8 Loi du 6/07/1989
Le locataire ne peut sous-louer sans accord écrit du bailleur. Toute sous-location Airbnb non autorisée justifie la résiliation du bail.
Loi Anti-Squat 2023
Le maintien illicite après entrée légale (Airbnb) + manœuvres (changement serrure) peut constituer le délit de squat (Art. 315-1 CP).
Ces principes sont issus de la jurisprudence constante de la Cour de cassation et des textes législatifs en vigueur. Les décisions de tribunaux locaux appliquant ces principes ne sont pas toujours publiées dans les bases de données gratuites.
Interventions documentées sur la Côte Basque.
Propriétaire-bailleur résidant à Paris doute d'une locataire Airbnb qui demande à prolonger 'hors plateforme'. Risques locatifs majeurs.
Baseline photo avant location. Passage de contrôle à J+1 après la fin supposée. Détection du changement de serrure et présence d'occupants sans titre refusant de quitter les lieux.
Procédure optimisée par la rapidité des preuves
Plainte déposée + Activation de la procédure d'évacuation administrative (Art. 38 Loi 2023). Mise en demeure préfectorale suivie du départ des occupants. Evite de saisir le tribunal.
Locataire titulaire d'un bail 3 ans sous-loue l'appartement sur Airbnb à 120€/nuit (son loyer : 650€/mois). Fraude locative caractérisée.
Identification de l'annonce. Réservation d'observation (mystère). Constat d'huissier de justice lors de l'accès aux lieux avec le 'pseudo-hôte'.
Récupération du bien + Réparation du préjudice
Clause résolutoire activée. Résiliation du bail prononcée (TJ Bayonne). Décision de justice condamnant le locataire à la restitution des fruits de la sous-location et au paiement du loyer impayé.
Groupe loue une villa pour un tournage et se maintient illicitement dans les lieux après le terme. Refus de quitter les lieux malgré l'assignation.
Constat d'occupation sans droit ni titre par huissier de justice. Documentation des dégradations (sinistres). Dossier probant pour l'assureur et le tribunal.
Évacuation forcée après décision de justice (référé-expulsion devant le Tribunal Judiciaire). Pas de relogement requis. Les preuves ont permis la prise en charge par l'assurance-habitation.
Trois niveaux de protection pour votre actif immobilier.
Prévention Basique
Prévention Active
Prévention Optimisée
* Données basées sur nos retours d'expérience internes (2020-2025).
Villa Biarritz | Résidence Secondaire
Scénario "Pas de chance"
Inclut perte loyers, frais avocats, remise en état lourde.
Scénario Prévoyant
Un seul incident évité rentabilise 7 ans de surveillance.
Scénarios indicatifs non contractuels basés sur retours d'expérience.
Limites de la plateforme et risques fiscaux.
Airbnb = Intermédiaire
La plateforme n'est pas "administrateur de biens". Elle suspend le compte du fraudeur mais ne gère pas l'expulsion physique.
Risque Fiscal
Les revenus non déclarés (sous-location) sont tracés. Risque de redressement fiscal en plus des sanctions civiles.
Défense Type du Squatteur
"Je suis entré légalement avec un contrat."
➔ Contre : Entrée légale + Maintien illicite + Changement serrure = SQUAT.
"Prouvez que vous êtes proprio !"
➔ Contre : Taxe foncière + Acte notarié immédiat.
"Je n'ai pas changé la serrure."
➔ Contre : Comparaison Photos Baseline (J-1) vs Constat (J+2).
Des preuves admissibles, respectueuses du droit et de la vie privée.
Vie Privée
Floutage visages/plaques. Pas de captation de l'intérieur habité.
Sécurité Données
Conservation limitée au traitement du dossier (Minimisation RGPD).
Recevabilité
Rapports conformes au Code de la Sécurité Intérieure (Livre VI).
Ressources Propriétaire : Préparez-vous
Réponses expertes sur loyers impayés, expulsion et sous-location.
Maitrisez les termes juridiques de la Loi Alur et des risques locatifs.
25 termes essentiels
Commandement de payer
Acte d'huissier ordonnant au locataire de régler ses dettes. Point de départ de la procédure de résiliation du bail.
Expulsion locative
Procédure visant à faire sortir un occupant sans droit ni titre via le concours de la force publique.
Concours de la force publique
Assistance de la Police/Gendarmerie accordée par le Préfet à l'huissier pour exécuter l'expulsion.
Plan d'apurement
Accord écrit (échéancier) permettant au locataire de rembourser sa dette locative progressivement.
Juge des contentieux de la protection
Magistrat compétent (ex Juge d'Instance) pour les litiges locatifs et impayés.
Clause résolutoire
Clause du bail prévoyant sa résiliation automatique en cas d'impayé après commandement infructueux.
Délai de deux mois
Délai légal accordé au locataire après un commandement de payer pour régulariser sa situation.
Dépôt de garantie
Somme versée à l'entrée, conservée par le bailleur pour couvrir les dégradations et sommes dues.
Fonds de solidarité (FSL)
Aide financière départementale pour les locataires en difficulté paiement (impayés, énergie).
CCAPEX
Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (saisie obligatoire).
Commandement de quitter les lieux
Dernier acte d'huissier avant l'expulsion physique, laissant un délai pour partir volontairement.
Sommes dues
Totalité de la dette locative : loyers, charges, indemnités d'occupation et frais de procédure.
Indemnité d'occupation
Somme due par l'occupant sans titre (ex-locataire résilié) pour son maintien dans les lieux.
Procédure d'expulsion
Processus judiciaire long (Commandement > Assignation > Jugement > Commandement quitter > Force Publique).
Délais de paiement
Grace accordée par le juge (art. 1343-5 Code Civil) suspendant la clause résolutoire si respecté.
Bonne-foi
Attitude du locataire qui tente sincèrement de payer (reprise des paiements) pour éviter l'expulsion.
Tribunal Judiciaire
Juridiction unique (fusion TI/TGI) compétente pour tous les litiges immobiliers civils.
Trêve hivernale
Période (1er nov - 31 mars) durant laquelle les expulsions physiques sont suspendues (sauf squat).
Saisir le juge
Action d'assigner son adversaire devant le tribunal pour obtenir une décision de justice.
Résilié (Bail)
Contrat rompu juridiquement. Le locataire devient occupant sans droit ni titre.
Surendettement
Procédure Banque de France pouvant geler les dettes locatives mais ne bloquant pas toujours l'expulsion.
Recouvrement
Actions amiables ou forcées (saisies) pour récupérer les impayés de loyer.
Payeur
Débiteur de la dette (le locataire ou sa caution solidaire).
Caf (Allocations)
Organisme versant les APL. Doit être informé des impayés pour maintenir ou suspendre les aides.
Caution solidaire
Garant qui s'engage à payer les dettes locatives dès le premier impayé du locataire.
Des solutions calibrées selon l'urgence et le risque.
TVA 20% incluse pour les particuliers. Devis gratuit sous 24h. Frais de déplacement inclus zone BAB (Biarritz-Anglet-Bayonne).
Toute investigation en matière de Famille & Biens Privés nécessite une rigueur juridique absolue. Chez IKERKETA, chaque mission est réalisée dans le strict respect du Livre VI du Code de la Sécurité Intérieure, garantissant la recevabilité des preuves recueillies.
Nos rapports d'enquête bénéficient d'une reconnaissance jurisprudentielle constante. Ils sont rédigés pour être produits directement devant la juridiction compétente (Juge aux Affaires Familiales, Tribunal de Commerce, Tribunal Judiciaire) et constituent des éléments de preuve déterminants.
Soumis au secret professionnel (Art 226-13 du Code Pénal), nous garantissons une confidentialité totale sur l'identité du mandant et la nature des investigations. Cette protection est essentielle, particulièrement dans les dossiers sensibles de Garanties IKERKETA.
Agence agréée par l’État (CNAPS). Garantie de moralité et de compétence.
Photos, heures et constatations précises, sans interprétation subjective.
Respect de la vie privée et du principe de proportionnalité.
Protocoles de communication sécurisés et anonymat garanti.